close
تبلیغات در اینترنت
بررسي تحليلي قيمت عادله و تملك دستگاه هاي اجرايي ( قسمت اول)محمد مسعود عليزاده خرازي
loading...

وبسایت حقوقی آموزشی محمد کریمی

بررسي تحليلي قيمت عادله و تملك دستگاه هاي اجرايي ( قسمت اول)محمد مسعود عليزاده خرازي                                          چكيده: با توجه به سابقه قريب به يك سده از قيمت عادله در قوانين كشور و علي رغم اهميت آن از منظر اجتماعي و عدالتي، تا كنون تعريف دقيقي از آن بعمل نيامده است. اين نوشتار ضمن…

آخرین ارسال های انجمن

بررسي تحليلي قيمت عادله و تملك دستگاه هاي اجرايي

( قسمت اول)محمد مسعود عليزاده خرازي  
                                       
چكيده: با توجه به سابقه قريب به يك سده از قيمت عادله در قوانين كشور و علي رغم اهميت آن از منظر اجتماعي و عدالتي، تا كنون تعريف دقيقي از آن بعمل نيامده است. اين نوشتار ضمن بررسي انواع قيمت ها به بررسي تاريخي آن ها در قوانين پرداخته است. در بررسي قوانين مربوطه، ضمن آشكار شدن معايب و مزاياي هركدام از قوانين در رابطه با انواع قيمت ها، تفاوت قيمت عادله با قيمت روز آشكار شده است. در نهايت ضمن بررسي قوانين معتبر در مورد تملك دولتي و شهرداري ها، تعريف قيمت عادله از ديد قانون گذار بيان شده است.
واژگان كليدي: تملك دولتي، تملك شهرداري ها، قيمت عادله، قيمت روز، ارزش مالك

مقدمه:

قيمت عادله، بهاي عادله، نرخ عادله سابقه اي طولاني، قريب به يك سده، در قوانين كشور دارد. قيمت عادله يا عناوين مشابه آن (كارشناسي، روز) به كرات در قوانين آمده است.در حالي كه تعريف دقيقي از قيمت عادله يا عناوين مشابه نشده، مهم تر اين كه در خصوص تبديل اين موضوع كيفي به ارزش كمي بحثي و كنكاشي به عمل نيامده است در صورتي كه كثرت شمول اين موضوع در جامعه كه تعدد تكرار اين عبارت در قوانين مبين آن است، اهميت اجتماعي آن را نشان مي دهد و از آن جايي كه درحوزه مسكن و مستغلات، معمولاً ارزش هاي مطرح شده، مبالغ سنگين و تعيين كننده اي در زندگي آحاد مردم هستند، بنابراين از منظر تاثير گذاري وعدالتي مهم بوده و به علت هنگفتي و كثرت موضوع، جمع كل آن از نظر اقتصادي در كلان كشور نيز اهميت دارد.

عقيده عمومي اين است كه: قيمت عادله روز همان قيمت روز بازار است و چنانچه بعضي قائل به تقاوت بين آن دو هستند، هيچ گونه توضيحي و توصيفي از تفاوت آن ها بيان ننموده اند و مويد اين مطلب نظريه مشورتي جديد اداره محترم كل حقوقي قوه قضائيه به شماره ۲۴۸۹/۷ مورخه ۲۴/۴/۱۳۸۸ در خصوص قيمت عادله و قيمت روز است: «قابل استماع بودن دعواي مطالبه قيمت روز ملك موضوع ملك شهرداري- دعوي به خواسته مطالبه قيمت روز ملك موضوع طرح تملك قبل از تعيين ارزش و اظهارنظر كارشناس قابل استماع است و شهرداري مكلف است قيمت عادله مورد تملك شهرداري را حسب توافق طرفين يا جلب نظر كارشناس پرداخت نمايد. از اين رو چنانچه شهرداري مفاد ماده واحده قانون تقويم ابنيه، املاك و اراضي مورد نياز شهرداري‌ها مصوب ۱۳۷۰ را اجرا نكرده باشد و مالك با مراجعه به دادگاه بهاي اراضي مورد تصرف شهرداري – پس از تصرف – را مطالبه كند، دادگاه حسب مقررات قانون آيين دادرسي در امور مدني عمل خواهد نمود» (منبع نشريه قضاوت شماره ۶۵ مرداد و شهريور ۱۳۸۹). همان گونه كه مشخص است، اداره محترم كل حقوقي قوه قضائيه دچار اشتباه و تناقض در مورد قيمت عادله و قيمت روز شده است. در اين نوشتار ضمن تشريح مشخصات قيمت عادله روز و قيمت روز بازار، تفاوت اين دو موضوع تبيين خواهد شد.

تذكر: دستگاه اجرايي طبق لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ عبارت است از «ماده ۱- ...وزارتخانه ها يا موسسات و شركت هاي دولتي يا وابسته به دولت همچنين شهرداري ها و بانك ها و دانشگاه هاي دولتي يا وابسته به دولت همچنين شهرداري ها و بانك ها و دانشگاه هاي دولتي و سازمان هائي كه شمول قانون نسبت به آنها مستلزم ذكر نام باشد...»
، بهاي عادله، نرخ عادله
در ترمينولوژي حقوق لنگرودي معاني زير عنوان شده است:

بها- «( = ثمن، قيمت و نرخ اموال منقول) چيز قيمتي را بها گير گويند. بهاي اسمي، قدر مبلغ مكتوب روي اوراق بهادار است. بهاي بازار، قيمت عادله كالا ها است. بهايي يعني قيمتي (در برابر ارزان).
قيمت- «(= بها) يعني ارزش مال به معيار نرخ رايج در عرضه تقاضا بدون اينكه عقدي مطرح باشد اگر عقدي مطرح باشد (مانند بيع) توافق عاقدني بر قيمت مال، آن قيمت را معنون به عنوان ثمن مي كند. بين ثمن و قيمت، عموم و خصوص مطلق است: هر ثمن،قيمت است ولي هر قيمت، ثمن نيست.
نرخ رسمي- (= سعر حاكم) نرخي كه مقامات رسمي (دولت يا شهرداري) براي كالا معين كنند (= تسعير حاكم)
نرخ- عناصر آن از قرار ذيل است:
مال مملوك كسي.
مال بايد كالا باشد نه غير منقول.
مال شايع و جاري در معاملات مردمان باشد. پس اشياء عتيقه كه عتيقه فروش مي فروشد فاقد نرخ است هر چند كه به قيمتي مي فروشد و مي خرند. پس هر نرخ، قيمت است ولي هر قيمت، نرخ نيست.
قيمتي كه نوعاً روي آن، معامله مي شود، خواه آن قيمت، كمتر از واحد تمام شده كالا (براي توليد كننده) باشد خواه مساوي و يا بيشتر باشد. پس حضور منفعت، در نرخ، ضرورت ندارد، بلكه امكان ضرر هم وجود دارد، هر چند كه غالب، منفعت است.
قيمت سوقيه (بازار)- ارزش كالاي معين در معاملات روزمره
قيمت عادله- (= قيمت سوقيه (بازار))
نرخ عادله- (= قيمت عادله) قيمتي كه نوعاً روي آن معامله مي شود.
نرخ عادله (در ترمينولوژي حقوق قديمي لنگرودي)
يا قيمت عادله ويا بهاي عادله عبارت است از قيمت مال در اكثر معاملات راجع به آن مال در بازار معين در زمان معين(مادّه۲۴۲ قانون جزا و مادّه سوم توسعه معابر). عدالت در اصطلاح بالا مفهوم متاثر از مذهب نيست. در مقررات ديني نگرفتن ربح كه در معاملات، مستحب است و ترك مستحب موجب فسق (كه ضد عدالت است) نمي شود. پس قيمتي كه در آن رعايت استحباب نشده باشد مي تواند قيمت عادله هم باشد.

قيمت عادله : مقصود از قيمت عادله قيمت زمين بياض يا به انضمام بنا و اشجار قبل از اعلان توسيع.( تبصره ۱ ماده ۳ قانون راجع به احداث و توسعه معابر و خيابان ها مصوب ۲۳/۸/۱۳۱۲) ترمينولوژي قوانين و مقررات - سايت مجلس شوراي اسلامي، [نگارنده: جاي سوال است كه چرا علي رغم وجود تعاريف بهتر و دقيق تر قيمت عادله، قانون گذار از ماده قانوني استفاده نموده است كه ايرادات زيادي به آن وارد است. ]

با توجه به مطالب بالا در اين مقاله از نظر كارشناسي قيمت، نرخ يا بها را معادل هم فرض نموده و عموماً از عبارت قيمت كه در قوانين متداول تر است استفاده مي نماييم و با پسوند عادله، قيمت عادله را، متفاوت با تعريف بالا و مطابق بخش هاي بعدي، تعريف خواهيم نمود.
-        ارزش
ارزش، معني چندگانه اي دارد، در امور كارشناسي معمولاً ارزش ها عبارتند از: الف- ارزش بازار، ب- ارزشي كه قيودي دارد (امكان عرضه به بازار آزاد براي آن وجود ندارد) ج- ارزش توافقي، د- ارزش براي مالك و...
ارزش ها را مي توان از راه قيمت واقعي بازار، ارزيابي (توسط كارشناسان)، يا از هر راه مناسب (NPV , IRR) ديگر تعيين كرد.
-        قيمت مصوب
ارزش (قيمت) ممكن است به صورت مصوّب و اعلامي باشد. به عنوان مثال ارزش معاملاتي املاك (منطقه اي) كه توسط اداره ماليات به همراه چند دستگاه ديگر هر چند سال يك بار تهيه و تنظيم مي شود يا قيمت اعلام شده توسط كمپاني براي يك كالاي مشخص براي مدت معين .
-        قيمت واگذاري
در اين نوع از قيمت، با اعلام قيمت مصوب (ارزش معاملاتي يا غيره) وضوابط مصوب، موارد مربوطه، واگذار مي گردد. ممكن است به جاي قيمت مصوب قيمت عادله توسط كارشناسان رسمي لحاظ شده باشد و متقاضي با رضايت خود براي دريافت، مراجعه كند. مثال: واگذاري منازل سازماني و يا واگذاري زمين هاي شهري در قانون زمين شهري مصوب شهريور ۱۳۶۶.
-        قيمت توافقي
چنانچه بر سر ارزش مورد نظر در يك معامله بين طرفين توافق حاصل شود آن را ارزش (قيمت) توافقي يا ثمن معامله مي گويند. قيمت توافقي ممكن است قيمت بازار، كمتر و يا بيشتر از قيمت بازار باشد، مثلاً، اجاره بها يا قيمت مندرج در قرار داد.

-        قيمت مزايده

در اين نوع از قيمت، با اعلام مزايده و ضوابط مربوطه از طرف عرضه كننده، و از طريق شركت در مزايده و آگاهي از شروط مربوطه از طرف متقاضي طرفين برروي ساز و كار تعيين قيمت توافق مي نمايند و مكانيزم مزايده، قيمت را معين مي كند، قيمت حاصل از مزايده به نوعي قيمت توافقي است با اين تفاوت كه اين بار توافق بر سر خود قيمت نبوده بلكه روي ساز و كار تعيين قيمت بوده است. چون اين قيمت در شرايط كامل بازار آزاد نبوده و مراجعه كنندگان محدودي دارد و داراي قيود مزايده است، قاعدتاً قيمت حاصل كمتر از قيمت بازار آزاد مي باشد. براي عملي شدن مزايده و جلوگيري از دامپينگ و تباني و فساد و تضمين حداقل قيمت براي عرضه كننده، معمولاً قيمت پايه از طرف كارشناسان رسمي، مزايده تعيين مي شود، طبق عرف كارشناسان رسمي قيمت پايه مزايده درصدي كمتر از قيمت بازار و يا قيمت عادله مي باشد و قيمت معامله (مزايده) بر اساس مكانيزم رقابتي مزايده تعيين مي شود و چون بر اساس توافق و رضايت طرفين حاصل شده است بنابراين قيمت عادله روز ( دوره زماني مزايده) مي باشد. نقش كارشناسان رسمي تعيين قيمت پايه مزايده براي جلوگيري از فساد نظير تباني، غبن فاحش و... مي باشد. اين كارشناسان مسئول تعيين قيمت عادله نيستند.
-        قيمت (ارزش) مالك

چنانچه مالك علاقه معنوي خاصي نسبت به ملك خود داشته، يا هزينه هايي را براي رفع نياز شخصي يا علاقه شخصي در آن انجام داده، يا خود در آن سكنا داشته، يا ملك ممر اعاشه او باشد، يا خود به فعاليت اقتصادي يا مشاركت در فعاليت اقتصادي در ملك پرداخته، يا بازار مربوطه انحصاري باشد و يا مشتريان خاصي به دلايل و انگيزه‌هاي خاص به مالك (عرضه كننده) مراجعه نمايند، آنگاه مالك (عرضه كننده) به صلاح ديد و به اختيار خود، ارزش را تعيين و به متقاضيان اعلام مي‌نمايد و متقاضيان فقط مختار خواهند بود شرايط و ارزش مالك را قبول و يا ردّ نمايند. اين قيمت تعيين شده از طرف مالك را ارزش مالك مي ناميم. ارزش ملك براي مالك آن بيشتر از قيمت بازار است (به همين دليل است كه ملك در مالكيت صاحب فعلي آن و نه كسي ديگر است)، زيرا با سليقه‌ها يا نيازهاي وي بهتر جور در مي‌آيد كه ناشي از موقعيت مكاني يا امكان بهسازي آن در آينده است (به اين دليل است كه ملك موجود را به جاي ملك ديگر خريده است) و چون فروش و خريد وجابجايي، هزينه‌هايي به همراه دارد، به عبارت ديگر هزينه هاي ياد شده باعث گرانتر تمام شدن ملك جديد كاملاً مشابه نسبت به ملك قبلي مي شود (به اين دليل است كه مالك حاضر به تعويض ملك خود با ملك كاملاً مشابه نيست). املاك و مستغلات يك كالاي ناهمگون است و به اين جهت، قطعه زميني خاص در دستان مالك خاص، معمولاً براي او ارزش خاص و غيرعادي عايد خواهد ساخت. اگر ملك محل سكنا يا ممر اعاشه مالك باشد، ملك مشابه ديگري اگر مطلوبيت مشابه داشت، آن را اختيار مي كرد. به طور معمول ارزش مالك بيشتر از ارزش بازار آزاد است.
به دليل اهمييت ارزش مالك در تملك دولتي، مثالي مطرح مي كنيم فرض شخص معلولي ملكي براي سكناي خود به قيمت بازار ۱۰۰ ميليون تومان مي خرد براي استفاده شخصي، با توجه به معلوليتش لازم است تغييراتي دهد كه هزينه آن ۱۰ ميليون تومان باشد قيمت مالك ۱۱۰ ميليون تومان شده است در حالي كه قيمت بازار ۹۵ ميليون تومان است.
-        قيمت بازار آزاد
در مبادلات آزادانه بين عرضه كنندگان و متقاضيان براساس عرضه و تقاضا در بازار آزاد، قيمت تعيين مي شود. هر چند در اين بازار علاوه بر دو بازيگر اصلي بالا بازيگران ديگري نيز وجود دارند كه مهمترين آن ها حاكميت (دولت) و نهاد هاي مالي (بانك ها...) هستند. به طور كلي، هرگاه در يك سطح از قيمت، عرضه و تقاضاي كل به تعادل رسيده و برابر شود، اين سطح قيمت، قيمت بازار (قيمت تعادلي) است.
-        قيمت بازار آزاد مسكن و مستغلات
علاوه بر تبعيت بازار مسكن و مستغلات از قواعد عمومي بازار آزاد، ويژگي هاي خاص ديگري نيز دارد. از آن جا كه مسكن و مستغلات جزء كالا هاي همگن نيستند (در مشخصات فيزيكي، موقعيتي، همسايگي، مشخصات حقوقي، شروط ضمن عقد و... تنوع دارند) و به دليل عدم سازمان يافتگي بازار مربوطه (مانند بورس كالا) به جاي يك قيمت مشخص، بازه اي نسبتاً گسترده از قيمت تعيين مي شود. عرضه كنندگان تمايل به بالاي بازه قيمت دارند و بر عكس متقاضيان تمايل به پايين بازه قيمت دارند به همين دليل علاوه بر عرضه و تقاضا، قاعده چانه زني نيز در بازار مسكن ايران ايفاي نقش مي نمايد. چنانچه موارد خواسته شده بدون قيود بوده (مثلاً، ملك طلق) و امكان عرضه شدن به بازار (مبادله) آزاد را داشته باشد، مالك (عرضه كننده)، آن را به بازار آزاد عرضه مي نمايد كه با مراجعه متقاضيان براساس عرضه و تقاضا و قاعده چانه‌زني ارزش (مبلغ) آن در بازار آزاد تعيين مي شود (مثال: قيمت املاك) و كارشناسان رسمي در اين مورد ملزم به تبعيت از آن هستند. به عبارت ديگر، كارشناسان رسمي مجاز نيستند سلايق و عقايد خود را در تعيين ارزش بازار آزاد دخيل نمايند. بنابراين چنان كه براي مورد كارشناسي، بازار فعال وجود داشته باشد، وظيفه كارشناسان رسمي كشف قيمت است نه ديكته كردن قيمت.

-        ملك تام (طلق، مطلق، آزاد) Freehold
چنانچه در ملكي بدون كسب رضايت اشخاص غير از مالكين، امكان انتقال يا عمليات عمراني و غيره باشد به آن ملك تام مي گويند.مثال: املاك متداول
-        ملك ناقص (غير طلق، غير آزاد)
چنانچه در ملكي بدون كسب رضايت اشخاص غير از مالكين، امكان انتقال يا عمليات عمراني و غيره نباشد به آن ملك ناقص مي گويند.مثال: املاك اوقافي صاحب اعياني و متصرف بدون رضايت مالك عرصه، تصميمات خود را نمي تواند عملي سازد.
-        مالكيت تملك (ملك ان يملك، كامل،مطلق)Freeholder
. چنانچه مالك بتواند بدون كسب رضايت اشخاص غير، تصمياتش را برروي ملك خود اتخاذ و عملي نمايد، مالكيت وي كامل است.
-        ارزش ملك با قيود
چنانچه موارد خواسته شده قيودي داشته باشند كه امكان عرضه و تقاضا و مانور براي مالك در بازار آزاد وجود نداشته باشد و همچنين براي قيود ( توسط كارشناسان رسمي) امكان ارزش گذاري مالي باشد و طبق قانون، قيمت آن توسط كارشناسان رسمي تعيين گردد، در اين صورت ارزش موارد فوق عبارت است از قيمت بازار آزاد منهاي ارزش مالي قيود مربوطه. مثال: مبلغي به عنوان سرقفلي ماده ۷ قانون سال ۱۳۷۶، اجاره بهاي ثابت.
-        عرف (رويه) كارشناسان رسمي
چون به طور معمول با طي مراحل هيئت هاي بالاتر كارشناسان رسمي، نتايج نظريات كارشناسي داراي همگرايي است، بنابراين عرف (رويه) كارشناسان رسمي عبارت است از بازه اي (دامنه اي) از ارزش (مبلغ) كه نتايج كارشناسي با طي مراحل هيئت هاي بالاتر كارشناسان رسمي به آن ميل مي كند.
-        ارزش عرف (رويه) كارشناسان رسمي
چنانچه موارد خواسته شده قيودي داشته باشند كه امكان عرضه و تقاضا و مانور براي مالك در بازار آزاد وجود نداشته باشد و همچنين ارزش گذاري مالي براي قيود (توسط كارشناسان رسمي) ممكن نباشد درحالي كه طبق قانون، قيمت آن بايد توسط كارشناسان رسمي تعيين گردد، در اين صورت ارزش موارد فوق توسط عرف (رويه) كارشناسان رسمي تعيين مي شود. مثال: مبلغي به عنوان سرقفلي ماده ۸ قانون سال ۱۳۷۶ ،اجاره بهاي متعارف.
-        قيمت متعارف
هرچند طبق عرف قيمت متعارف، قيمت روزمره معاملات (قيمت بازار) است ولي از نظر حقوقي پس از استفاده قانون گذار از عبارت متعارف در ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ، ۱۳۷۶ ارزش آن كمتر از قيمت بازار مي باشد. (به شرحي كه در كتاب روابط اقتصادي موجر و مستاجر ارائه شد رجوع شود).
بنا به اعلام وزارت مسكن و شهرسازي بيش از ۹۵% بازار مسكن و مستغلات در اختيار بخش خصوصي است لذا طبق قاعده معمول قيمت در بازار براساس عرضه و تقاضا تعيين مي شود، بنابراين چنانچه عرضه و تقاضا به صورت منسجم و سازمان يافته انجام گيرد مثل بورس كالا، نوسانات (بازه) قيمت محدود بوده و معمولاً ثبت و نگهداري مي‌شود، در صورتي كه عرضه و تقاضا در بازار مسكن و مستغلات، به دليل تنوع زياد و مشخصات گوناگون آن داراي قيمت دقيق نيست، لذا نوسانات و بازه قيمت، گسترده است.
-        روش هاي ارزيابي و كارشناسي
به طور كلي براي ارزيابي و كارشناسي در دنيا از روش سه گانه ي زير استفاده مي شود:
۱-        مقايسه با قيمت بازار (comparison approach Market)
يعني مقايسه با ساير معاملات دارايي‌هاي مشابه معامله شده در بازار؛ در اين روش بايد قيمت معامله شده در بازار فعال، همانند و يا با مشابهت نزديك باشد، كه اكثراً اين چنين نيست، در اين صورت بايد با ضرايب شناخته شده اي قيمت موجود به قيمت مورد نظر تبديل گردد.       
۲-        رابطه ارزش حاضر سرمايه و درآمد ناشي از آن (Income capitalization approach        )
در اين روش بايد برآوردي از آينده نمود، ممكن است نرخ بازده سرمايه (نسبت سرمايه به درآمد) P/E و يا ضريبي از گردش مالي يك دوره زماني Turnover را به عنوان سرمايه حساب كرد، مثلاً ضريب ۱.۵ بنابراين؛ ( گردش مالي يك دوره زماني Turnover)۱.۵ = ارزش دارايي

۳-        هزينه ايجاد يا جايگزيني (Cost approach)
با محاسبه هزينه ايجاد دارايي مشابه و يا هزينه جايگزيني دارايي مشابه موجود در بازار ، ميتوان قيمت را تعيين نمود.
-        انتخاب روش ارزش‌گذاري
-         روش اول: با معاملات دارايي هاي همانند يا مشابه معامله شده در بازار مقايسه مي كنيم و قيمت را به دست مي آوريم.
روش دوم: در صورت عملي نبودن روش اول، درآمد يا هزينه را به صورت ارزش حال (دارايي) برآورد مي كنيم، اين روش در صورت در دسترس بودن و قابل اعتماد بودن اطلاعات، به عنوان پشتيباني روش اول استفاده مي شود.
-        قيمت، بها، نرخ عادله در قوانين
قانون مدني
قانون مدني مصوب ۱۳۰۷، ماده ۱۶۷ - «اگر مالي كه پيدا شده است ممكن نيست باقي بماند و فاسد مي شود بايد به قيمت عادله فروخته شود و قيمت آن در حكم خود مال پيدا شده خواهد بود .» و ماده ۴۱۸ - «اگر مغبون در حين معامله عالم به قيمت عادله بوده است خيار فسخ نخواهد داشت.»
در مادتين فوق قانون مدني، تعريفي، توصيفي و يا توضيحي از قيمت عادله نشده است و به احتمال زياد منظور از قيمت عادله همان قيمت روز (قيمت سوقيه) با اعمال اثرات قيود و شرايط مربوطه بوده است كه قانونگذار براي بقاي ارزش مال، مجوز فروش آن را در بازار به قيمت روز با اعمال اثرات قيود و شرايط مربوطه صادر نموده است و چون هيچ گونه رابطه حقوقي بين يابنده مال و صاحب اصلي مال از قبل وجود نداشته (صاحب مال مجهول و يابنده برحسب تصادف بوده است) به همين دليل قيمت عادله، قيمت منصفانه بين دو شخص نبوده و بلكه همان قيمت بازار با اعمال اثرات قيود وشرايط مربوطه مي باشد و در ماده بعدي اگر مغبون از قيمت روز با اعمال اثرات قيود و شرايط مربوطه آگاه بوده خيار فسخ نخواهد داشت.
قيمت عادله مطروحه در حوزه املاك و مستغلات
قيمت عادله مطروحه در حوزه املاك و مستغلات را به دو دسته تقسيم بندي مي نماييم:
دسته اول
مالك به اختيار خود ملك و مستغل خود را تحت لواي قانون خاصي قرارداده، كه عمدتاً ارزش هاي عادله مطرح ، در روابط اقتصادي موجر و مستاجر، مزايده ها، واگذاري هاي دولتي (دستگاه هاي اجرايي) و ... مي باشد.
-        قيمت عادله در روابط اقتصادي موجر و مستاجر
قانون اختيارات آقاي دكتر ميليسپو در مورد تنزيل و تثبيت بهاي اجناس مصوب۱۳/۲/۱۳۲۲ « ماده سيزدهم - دادگاه در مورد اختلاف موجر و مستاجر نسبت به ميزان مال الاجاره و يا شرايط آن براي تعيين اجاره بها و يا تحقيق در عواملي كه به موجب آن مي توان اجاره بها را تشخيص داد با ارجاع امر به كارشناس ميزان اجاره بها را به نرخ عادله روز تعيين نمايد و ...»
ماده دوم قانون روابط مالك و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ «ميزان اجاره بهاي مستغلات مشمول اين قانون به قرار زير است ... ۲ - چنانچه اجاره نامه تنظيم نشده باشد ميزان اجاره بها همان است كه بين طرفين مقرر و عملي شده و در صورتي كه ميزان مقرر احراز نشود با رعايت مقررات اين قانون از طريق كارشناسي ميزان اجاره بها به نرخ عادله روز با توجه به قيمت مستغل مزبور و عوامل موثر ديگر تعيين مي شود.»
ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب۱۳۵۶ «در مواردي كه اجاره نامه تنظيم شده باشد ميزان اجاره بها همان است كه در اجاره نامه قيد شده و هر گاه اجاره نامه تنظيم نشده باشد به ميزاني است كه بين طرفين مقرر و يا عملي شده است و در صورتي كه ميزان آن معلوم نشود با رعايت مقررات اين قانون از طرف دادگاه ميزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعيين مي شود.»
-ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب۱۳۵۶ «موجر يا مستاجر مي‌تواند به استناد ترقي يا تنزل هزينه زندگي درخواست تجديدنظر نسبت به ميزان اجاره‌بها را بنمايد... دادگاه با جلب نظر كارشناسي اجاره بها را به نرخ عادله روز تعديل خواهد كرد.»
تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶
«در صورتيكه موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستاجر منتقل نمايد، هنگام تخليه، مستاجر حق مطالبه سرقفلي به قيمت عادله روز را دارد.»
در اين ماده ها از قوانين روابط موجر و مستاجر هيچ توصيفي و توضيحي در مورد عادله بودن قيمت داده نشده است.
در مورد ارزش هاي عادله مطرح در روابط اقتصادي موجر و مستاجر، در كتاب بررسي تحليلي روابط اقتصادي موجر و مستاجر به طور مفصل بحث شده است لذا در اين نوشتار به آن نمي پردازيم ولي نكات ذيل را ياد آور مي شويم:
نكته اول: در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب۱۳۵۶ «... دادگاه با جلب نظر كارشناسي اجاره بها را به نرخ عادله روز تعديل خواهد كرد.» همان گونه كه در كتاب بررسي تحليلي روابط اقتصادي موجر و مستاجر آمده است، اجاره بها به نرخ عادله روز تعديل شده منطبق بر قيمت روز بازار نيست و فاصله زيادي بين آن ها است و اصولاً بازار فعال و كارآمدي براي تعديل اجاره بها وجود ندارد بنابراين، اين استنباط كه همواره قيمت عادله روز همان قيمت روز بازار است، صحيح نمي باشد.
نكته دوم:هر چند تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ «در صورتيكه موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستاجر منتقل نمايد، هنگام تخليه، مستاجر حق مطالبه سرقفلي به قيمت عادله روز را دارد.» هيچ توصيفي و توضيحي در مورد قيمت عادله داده نشده است اما نظريه اكثريت قضات استان تهران از معدود نظريه هاي هر چند غير مستقيم در توصيف قيمت عادله است، كه در بخش آتي تحليل قيمت عادله، مورد بحث قرار مي گيرد.
دسته دوم: تملك دولتي (دستگاه هاي اجرايي)
مالك در قرار گرفتن ملك و مستغل و... خود تحت لواي قانون خاصي، هيچگونه نقشي نداشته است (عمدتاً مشمول املاك و مستغلات، واقع در طرح هاي عمراني و... مي باشد).
-        بررسي تاريخي ارزش عادله املاك و مستغلات و... واقع شده در طرح هاي عمراني و...
سوال اين جاست كه تعريف دقيق ارزش عادله(قيمت، نرخ، بهاي عادله) كه در قوانين، آيين نامه ها، وحدت رويه ها، دستور العمل ها و نظريات متعددي آمده كدام است و اين كه منطبق با كدام يك از ارزش هاي بالا است.
قوانين قبل از انقلاب اسلامي
-        قانون راجع به احداث و توسعه معابر و خيابان ها مصوب ۲۳/۸/۱۳۱۲
-        ماده دوم «... پس از تصويب انجمن بلديه و حكومت محل و وزارت داخله با تعيين موقع اجراي نقشه كه لااقل سه ماه پس از انتشار اعلان يا اخطار كتبي خواهد بود به وسيله اعلان يا اخطار به مالكين و يا متوليان و متصديان در موقوفات اطلاع دهد - در مواردي كه ضرورت و فوريت اقتضا كند انجمن بلديه مي تواند با تصويب وزارت داخله مدت مزبور را به اقتضاي موقع و محل تقليل دهد....»

- تبصره ۱ ماده ۳ «مقصود از قيمت عادله قيمت زمين بياض يا به انضمام بنا و اشجار قبل از اعلان توسيع است.» قانون گذار در اين ماده قانوني به اولين و ساده ترين سوال كه تكليف تاثير طرح يعني توسعه معبر، در افزايش و يا كاهش، قيمت روز ملك چيست؟ پاسخ داده است اما به ساير موضوعات مطرح در قيمت عادله اشاره نكرده است. ايراد مهم اين تعريف آن است كه ممكن است از زمان اعلان توسعه تا تملك و پرداخت عوض، زمان هاي متفاوت كوتاه يا بلند براي اشخاص اتفاق بيفتد و با توجه به اين كه معمولاً به مرور زمان افزايش قيمت به وجود مي آيد، تعريف بالا جواب گوي اين نقيصه نخواهد بود و به دور از عدالت و انصاف است.
- قانون برنامه هفت ساله دوم عمراني كشور مصوب ۸/۱۲/۱۳۳۴

-        «ماده ۱۶ - هر گاه براي اجراي عمليات عمراني و نيازمنديهاي عمومي احتياج به خريد اراضي (اعم از دائر و بائر) و ابنيه و تاسيسات پيدا شود، به طريق زير عمل خواهد شد:
... ب - بهاي اراضي و ابنيه و تاسيسات مورد خريد اعم از اين كه متعلق به دولت يا اشخاص باشد به طريق زير تعيين خواهد شد:
۱ - ملاك تعيين قيمت بهاي عادله [نگارنده: زمان- سال قبل ازاعلام شروع عمليات] اراضي و ابنيه و تاسيسات مشابه واقع در حوزه عمليات در سال قبل از اعلام شروع عمليات و بدون در نظر گرفتن تاثير اجراي عمليات عمراني در قيمت ها خواهد بود.
۲ - در مورد خريد اراضي و ابنيه و تاسيسات غير دولتي پنج درصد علاوه بر قيمت عادله به مالك پرداخت خواهد شد هر گاه مالك در محل ساكن باشد علاوه بر پنج درصد فوق ده درصد ديگر به قيمت عادله افزوده خواهد شد و هر گاه ممر اعاشه او منحصر به درآمد آن ملك باشد پانزده درصد قيمت عادله نيز از اين بابت به او پرداخت خواهد گرديد.
تبصره - در مورد املاك مزروعي علاوه بر قيمت ملك كه به مالك پرداخت مي شود پانزده درصد آن بين زارعين و خوش نشينان محل كه از آنجا كوچ مي نمايند به وسيله شوراي محلي تقسيم خواهد شد.
۳ - در صورتي كه تاريخ تصرف با تاريخ اعلام خريد ملك پيش از يك سال فاصله داشته باشد نسبت به هر سال فاصله پنج درصد به قيمت عادله افزوده خواهد شد مشروط بر اين كه جمعا از قيمت عادله روز تجاوز ننمايد. فاصله كمتر از شش ماه تمام به حساب نخواهد آمد و فاصله اي كه شش ماه تمام يا بيش از آن در حكم يك سال خواهد بود.
تاريخ تصرف با تاريخ اعلام خريد در هر حال نبايد بيش از سه سال فاصله داشته باشد.»
علاوه بر تكرار تعريف قانون قبلي، جزئيات بيشتري را از قيمت عادله مشخص نموده است و مبناي آن را از نظر زماني يكسال قبل است و اگر از زمان اعلان رسمي و يا درز خبر تا شروع عمليات بيش از يكسال گذشته باشد قيمت ها تحت تاثير طرح قرار گرفته است و اين موضوع با مقصود اين قانون مغاير است اين مدل جوابگوي اين اشكال نيست واز نظر قيمت، مبنا مقايسه با موارد مشابه در بازار بدون اثر طرح مي باشد.
در حالي كه در مورد خريد تفاوتي بين دولت و اشخاص قائل نشده است بلكه مزايا و امتيازاتي را براي مالك شخصي در نظر گرفته است كه به نظر مي رسد در مورد اشخاص، قانون گذار به بيش از ارزش عادله (با در نظر گرفتن ضرايب خاصي و به دور از ارزش گذاري ميداني ملك ) توجه داشته است. به عبارت ديگر قيمت عادله ملاك بوده ولي براي مالك شخصي پنج درصد علاوه بر قيمت عادله به مالك پرداخت خواهد شد، به نظر مي رسد قصد قانونگذار جبران خسارت به خاطر فروش تحميلي ملك و تحمل هزينه هاي زماني از قبيل جايگزيني، ضرر عدم استفاده از ملك در مدت جايگزيني، هزينه هاي نقل و انتقالات و هزينه هاي خريد واحد مشابه و غيره مي شود را، در قالب پنج درصد منظور داشته است.هر گاه مالك در محل ساكن باشد علاوه بر پنج درصد فوق ده درصد ديگر به قيمت عادله افزوده خواهد شد به نظر مي رسد ده در صد اضافه ، بابت ارزش هاي مالك در ملك سكونتي خود بوده و قيمت عادله را به طرف ارزش مالك سوق داده است. هر گاه ممر اعاشه او منحصر به درآمد آن ملك باشد پانزده در صد اضافه نيز از اين بابت به او پرداخت خواهد گرديد و در اين حالت اضافه ارزش مالك نسبت به قيمت عادله بيشتر گشته وقانونگذار به قصد جبران اين خسارت اضافه، پانزده در صداضافه نموده است. و به طور كلي به نظر مي رسد قانونگذار نظر به ارزشي بيش از ارزش عادله و ارزش بازار (به طرف ارزش مالك) در يك سال قبل داشته است. «در صورتي كه تاريخ تصرف با تاريخ اعلام خريد ملك پيش از يك سال فاصله داشته باشد نسبت به هر سال فاصله پنج درصد به قيمت عادله افزوده خواهد شد مشروط بر اين كه جمعا از قيمت عادله روز تجاوز ننمايد». بنابراين قانون گذار براي جبران تورم و افزايش قيمت كه عموماً ايجاد مي شود، پنج در صد اضافه بابت هر سال در نظر گرفته است و چنانچه احياناً قيمت ثابت و يا نزولي باشد با شرط قيمت عادله پرداختي برابر با حد اكثر قيمت عادله روز، عدم ضرر را در مورد خود تضمين نموده است در حالي كه اگر افزايش قيمت ها طي سال ها، بيش از پنج در صد براي هر سال باشد كه به طور تاريخي افزايش قيمت بيش از پنج در صد در سال بوده است، در اين صورت به مالكين ظلم مي شود.
-        قانون راجع به نحوه اجراي تبصره ۲ ماده ۳ قانون فروش خالصجات
«ماده واحده - سازمان سد كرج براي استملاك اراضي مورد احتياج عمليات اجرايي طرح سد كرج و تاسيسات مربوط مصوب ۲۷/۱۲/۱۳۳۶ آمده است «كارشناسان مزبور مكلفند... انتخاب بهاي عادله اراضي و ابنيه و املاك مورد تقاضا را بر اساس بهاي اراضي و املاك و ابنيه مشابه و مجاور بدون در نظر گرفتن احداث سد كرج به بهاي عادله روز [نگارنده: زمان- روز گزارش كارشناسي] به درخواست سازمان سد كرج تعيين و به دادگاه اعلام نمايند» بر خلاف قانون ۱۳۳۴، در اين قانون، قانون گذار قيمت عادله ي اراضي و ابنيه را ( كه عمدتاً املاك زارعين خواهد بود) برابر با قيمت عادله روز قرار داده است.
-        قانون مربوط به تملك زمين ها براي اجراي برنامه هاي شهرسازي مصوب ۱۷/۳/۱۳۳۹
« ماده ۱ - به دولت اجازه داده مي شود در هر مورد زمين هايي را كه براي اجراي برنامه هاي شهرسازي و خانه سازي لازم و ضروري تشخيص مي دهد و همچنين محلاتي را كه به علل شهرسازي و بهداشتي بايد تخريب و تجديد بنا گردد پس از پرداخت بهاي عادله به شرح زير تملك و تصرف نمايد:
تبصره ۱ - بهاي عادله عبارت است از قيمت اراضي يك سال قبل از تاريخ اعلام تصميم دولت چنانچه اين بها از بهاي روز بيشتر باشد قيمت عادله روز ملاك عمل قرار خواهد گرفت بهاي عادله بدون در نظر گرفتن منظور از خريد و تاثير اجراي برنامه هاي شهرسازي و خانه سازي در قيمتها خواهد بود.
تبصره ۳ - چنانچه اراضي مورد نظر داراي اعياني از هر قبيل باشد و همچنين در مورد تجديد بناي محلات قديمي يا غير بهداشتي شهرها بهاي عادله مجموع عرصه و اعياني نيز به ترتيب فوق تعيين و پرداخت مي شود.
ماده ۲ - چنانچه اعياني موجود در اراضي محل كسب و پيشه باشد و حق كسب و پيشه به آن تعلق گيرد ميزان آن طبق تبصره ۲ ماده ۱ تعيين خواهد شد مشروط بر اين كه محل مزبور حداقل يك سال قبل از اعلام تصميم دولت محل كسب و پيشه بوده باشد.... در اين مورد نفر دوم كميسيون كارشناسي از طرف صاحب كسب و پيشه تعيين خواهد شد. دولت مي تواند به جاي پرداخت حق كسب و پيشه تعهد نمايد كه پس از انجام برنامه ساختماني محل كسب در همان حدود به وي واگذار كند.
ماده ۳ - در مواردي كه دولت مقتضي بداند، براي تعيين بهاي عرصه و اعياني و حق كسب و پيشه محلاتي كه بايد تجديد بنا گردد، به توسط كميسيون كارشناسي، به ترتيب زير قيمت منطقه اي تعيين مي شود:
الف - بهاي عرصه محله اي كه بايد تجديد بنا گردد، به صورت منطقه اي، تعيين مي شود.
ب - بهاي اعياني مشابه بر حسب نوع مصالح و تاريخ احداث تناسب آن با بهاي عرصه و ساير مشخصات معين مي شود.
پ - حق كسب و پيشه محله هاي مشابه بر حسب موقعيت محل و ساير مشخصات معين مي شود.
ماده ۵ - اگر بين تاريخ تعيين بها و تاريخ تصرف دولتي، مدتي فاصله ايجاد شود دولت ساليانه ۶ درصد اضافه بها به مالك خواهد پرداخت .
تبصره - در صورتي كه دولت طبق ماده دوم به جاي پرداخت حق كسب و پيشه تعهد نمايد كه محل جديدي واگذار كند ساليانه صدي شش حق كسب و پيشه تعيين شده را از تاريخ تخليه تا زمان تحويل محل كسب جديد به صاحب حق خواهد پرداخت .» اين قانون عبارت ''سال قبل از اعلام شروع عمليات'' قانون برنامه هفت ساله دوم عمراني كشور مصوب ۸/۱۲/۱۳۳۴، را به عبارت ''يك سال قبل از تاريخ اعلام تصميم دولت '' تغيير داده است. و در ماده ۳ اين قانون « در مواردي كه دولت مقتضي بداند براي تعيين بهاي عرصه و اعياني و حق كسب و پيشه محلاتي كه بايد تجديد بنا گردد به توسط كميسيون كارشناسي به ترتيب زير قيمت منطقه اي تعيين مي شود:
الف - بهاي عرصه محله اي كه بايد تجديد بنا گردد به صورت منطقه اي تعيين مي شود.» در صورت صلاحديد دولت قيمت منطقه اي ملاك خواهد بود و همچنين در صد خسارت تاخير به ۶ در صد افزايش داده شده است. اين قانون كه مختص زمين هاي شهري است، امتيازات مربوط به ارزش مالك نظير۵ درصد اضافي مالك خصوصي و ۱۵ در صد اضافي براي محل سكناي مالك و ۱۵ درصد اضافي ممر اعاشه مالك را كنار گذاشته است. به عبارت ديگر از ارزش مالك، يعني از عدالت دور شده است.

-        قانون راجع به الحاق ۸ ماده به آيين نامه اصلاحات ارضي مصوب ۲۲/۳/۱۳۴۶
«ماده ۵ - سازمان اصلاحات ارضي كل كشور مكلف است عرصه اعيان اشخاص را در املاكي كه طبق قوانين اصلاحات ارضي به دولت منتقل شده در صورتي كه فاقد زارع بوده و در مقررات موجود براي آنها تعيين تكليف نشده باشد به نرخ عادله روز [نگارنده: زمان- روز گزارش كارشناسي] ارزيابي و به صاحبان اعيان طبق گواهي اداره ثبت محل بفروشد.
تبصره ۲ - بهاي اراضي و مستحدثات و اعيان متعلق به زارعين از طريق توافق سازمان عمران دولتي مربوطه و صاحبان آن تعيين مي شود، در صورت عدم توافق بهاي مذكور بر اساس احتساب قيمت عادله اراضي و مستحدثات مشابه واقع در حوزه عمليات عمراني در تاريخ اجراي قانون در هر منطقه به وسيله كميسيوني مركب از وزير آب و برق - دادستان كل كشور - مدير عامل سازمان برنامه - رييس سازمان اصلاحات ارضي كل كشور - مدير كل ثبت و يا نمايندگان آنان با توجه به نظر كارشناسان تعيين خواهد شد،» در اين قانون قيمت فروش توسط دولت به نرخ عادله روز وقيمت تملك طبق قيمت توافقي و در غير اين صورت قيمت عادله اراضي و مستحدثات مشابه واقع در حوزه عمليات عمراني در تاريخ اجراي قانون در هر منطقه.
قانون نوسازي و عمران شهري مصوب ۷/۹/۱۳۴۷
«.... ماده ۲ - در شهر تهران از تاريخ اول فروردين ماه ۱۳۴۸ و در ساير شهرها از تاريخي كه وزارت كشور تعيين و اعلام كند بر كليه اراضي و ساختمان ها و مستحدثات واقع در محدوده قانوني شهر عوارض خاص سالانه به ماخذ پنج در هزار بهاي آن ها كه طبق مقررات اين قانون تعيين خواهد شد برقرار مي شود. ...
ماده ۱۱ - نسبت به اراضي واقع در محدوده شهر كه فاقد ساختمان اساسي بوده و يا باغ شهري به آن اطلاق نشود در صورتي كه تا يك سال بعد از پايان مهلت مقرر در ماده ۵ مالكين يا قائم مقام يا نمايندگان قانوني آنان مشخصات و بهاي ملك خود را به شهرداري اعلام نكنند شهرداري هاي مشمول ماده ۲ اين قانون مكلفند اين گونه املاك را به تصرف درآورده و به قائم مقامي مالك از طريق مزايده با رعايت آيين نامه معاملات شهرداري و بر اساس قيمت منطقه اي به فروش برسانند و مطالبات خود را به انضمام جرائم و هزينه هاي متعلقه به اضافه ۵ درصد قيمت ملك به سود برنامه نوسازي از محل بهاي ملك برداشت نموده مابقي را در حساب سپرده ثابت شهرداري در بانك نگهداري كنند تا در صورت مراجعه مالكين يا نمايندگان قانوني آنان در مقابل اخذ رسيد به آن ها پرداخت شود و هرگاه ظرف ده سال مالك يا نمايندگان قانوني آنان مراجعه ننمايند وجوه مذكور به حساب درآمد نوسازي منظور خواهد شد. ......
ماده ۱۸ - ارزيابي املاك و تعيين غرامت و پرداخت آن به مالكيني كه تمام يا قسمتي از ملك آن ها در اجراي طرح هاي نوسازي و احداث و اصلاح و توسعه معابر و تامين نيازمندي هاي عمومي شهر مورد تصرف قرار مي گيرد و دريافت حق مرغوبيت از كساني كه ملك آن ها بر اثر اجرا طرح هاي مذكور مرغوب مي شود به شرح زير خواهد بود:
الف - در مورد اعياني به نسبت خسارت وارده به ملك ارزيابي و پرداخت مي شود و در مورد عرصه ارزش آن به ماخذ بهاي يك سال قبل از تاريخ ارزيابي به اضافه شش درصد تعيين مي گردد و در صورتي كه اين قيمت بيش از بهاي ملك در تاريخ انجام ارزيابي باشد بهاي زمان ارزيابي ملاك عمل خواهد بود. ...
ماده ۲۲ – شهرداري ها مجازند اراضي و املاكي را كه طبق اين قانون به ملكيت خود در مي آورند (به استثنا اراضي و املاك موضوع ماده ۲۴ اين قانون ) به منظور نوسازي به موجب قرارداد و در قبال اخذ تضمينات كافي به شركت ها و موسساتي كه با سرمايه كافي و صلاحيت فني تشكيل يافته اند واگذار كنند. صلاحيت فني و مالي اين گونه شركت ها به طور كلي و برتري طرحهاي عمراني آن ها بر اساس نقشه جامع شهر در هر مورد بايد از طرف شهرداري پيشنهاد شده و انجمن شهر آن را تصويب و وزارت كشور تاييد كند.
شهرداري ها بهاي اين گونه اراضي و املاك و هزينه هاي پرداختي را به ترتيبي كه پرداخت و تعهد نموده اند به علاوه ده درصد از شركت ها و موسسات مذكور دريافت خواهند داشت .
شركت ها و موسسات مذكور در اين ماده مادام كه طرح مصوب را طبق قرارداد منعقده اجرا ننموده اند حق واگذاري تمام يا قسمتي از اراضي و املاك مورد قرارداد را به غير ندارند. ...
ماده ۲۴ – شهرداري ها مي توانند در موقع تنظيم و اجراي طرح هاي نوسازي و همچنين توسعه و يا احداث معابري كه عرض آنها حداقل بيست متر باشد با رعايت نقشه جامع يا نقشه هادي شهر طرح هاي مربوط را به تناسب موقعيت محل و ضوابطي كه وزارت كشور تعيين و اعلام خواهد كرد وسيع تر از ميزان مورد احتياج طرح تنظيم و اجرا نموده و اراضي مازاد در صورت عدم احتياج از طريق مزايده و با رعايت آيين نامه معاملات شهرداري به فروش رسانيده وجوه حاصله را به حساب درآمد نوسازي و عمران شهري موضوع اين قانون منظور كنند. ....
ماده ۲۷ - پرداخت حق كسب و پيشه يا تجارت اشخاص (اعم از مستاجر يا متصرف يا خود مالك ) كه محل كار آنان در اثر اجراي طرح هاي احداث و توسعه معابر و نوسازي و عمران شهري از بين مي رود به عهده شهرداري مي باشد مشروط به اين كه قبل از اعلام مقرر در ماده ۱۶ اين قانون ملك محل كسب و پيشه و يا تجارت باشد ترتيب اجراي اين ماده و نحوه تعيين و تشخيص و پرداخت حق كسب و پيشه يا تجارت طبق آيين نامه اي خواهد بود كه وسيله وزارت كشور تهيه و به تصويب هيات وزيران خواهد رسيد.
تبصره - غرامت زمين زير بناي محل كسب و پيشه با توجه به اين كه حق كسب و پيشه آن پرداخت گرديده تعيين و به مالك پرداخت مي شود. ...
ماده ۳۶ - تبصره ۴ ماده ۹۶ و تبصره ۳ ماده ۹۹ قانون اصلاح پاره اي از مواد و الحاق مواد جديد به قانون شهرداري مصوب سال ۱۳۴۵ از تاريخ تصويب اين قانون ملغي است». در ماده ۱۱ به دليل قصور در اعلام مشخصات و بهاي ملك، قانون گذار، شهرداري را براي وصول مطالبات خود، به انضمام جرائم و هزينه هاي متعلقه به اضافه ۵ درصد قيمت ملك، مجاز به تصرف ملك و فروش، از طريق مزايده بر اساس قيمت منطقه اي به قائم مقامي مالك، كرده است. و ماده ۱۸ بند الف ارزيابي املاك و تعيين غرامت در مورد اعياني به نسبت خسارت وارده به ملك ارزيابي و پرداخت مي شود و در مورد عرصه ارزش آن به ماخذ بهاي يك سال قبل از تاريخ ارزيابي به اضافه شش درصد تعيين مي گردد و در صورتي كه اين قيمت بيش از بهاي ملك در تاريخ انجام ارزيابي باشد بهاي زمان ارزيابي ملاك عمل خواهد بود و در ماده ۲۲ و ۲۴ شهرداري ها مجازند، املاك تصرفي را به شركت ها و موسسات واگذار كنند و بهاي اين گونه اراضي و املاك و هزينه هاي پرداختي را به ترتيبي كه پرداخت و تعهد نموده اند به علاوه ده درصد از شركت ها و موسسات نمايند و يا از طريق مزايده بفروشند و در ماده ۲۷ طبق آيين نامه ي مربوطه، حق كسب و پيشه يا تجارت به صاحب آن پرداخت و غرامت زمين زير بناي محل كسب و پيشه با توجه به اين كه حق كسب و پيشه آن پرداخت گرديده تعيين و به مالك پرداخت مي شود.

-        قانون خريد اراضي كشاورزي براي تامين نيازمنديهاي صنعتي و معدني مصوب ۲۰/۳/۱۳۴۸
-        «ماده واحده - واحدهاي صنعتي و معدني اعم از دولتي و يا خصوصي به منظور تامين نيازمنديهاي خود در اجراي طرحهاي مربوط به معادن طبقه ۲ يا صنايع مي توانند بر حسب ضرورت امر به تشخيص وزارت اقتصاد و با موافقت وزارت اصلاحات ارضي و تعاون روستايي املاك زراعتي و حق ريشه زارعين و اعيان و مستحدثات متعلقه را به مقدار مورد نياز براي اجراي طرح اجاره و يا خريداري نمايند.
تبصره ۱ - بهاي اراضي و حق ريشه و مستحدثات و اعيان متعلقه و مال الاجاره از طريق توافق بين مالكين يا زارعين و واحدهاي صنعتي يا معدني تعيين مي شود. در صورت عدم توافق بهاي مذكور بر اساس قيمت عادله روز [نگارنده: زمان- روز گزارش كارشناسي] به وسيله كميسيوني مركب از وزير اقتصاد، وزير اصلاحات ارضي و تعاون روستايي ، دادستان كل كشور و يا معاونين آنها با جلب نظر كارشناس تعيين خواهد شد.» در اين قانون، قانون گذار نه تنها براي واحد هاي دولتي (دستگاه هاي اجرايي) بلكه براي واحد هاي خصوصي نيز از تملك دولتي (دستگاه هاي اجرايي) با قيمت توافقي يا قيمت عادله بدون هيچگونه توضيحات جديدي درخصوص قيمت عادله روز تكرار نموده است.
-        قانون برنامه و بودجه سال ۱۳۵۲ مصوب۱۰/۱۲/۱۳۵۱
«ماده ۵۰ - هرگاه براي اجراي طرحهاي عمراني احتياج به خريد اراضي (اعم از دائر و بائر) و اعياني و تاسيسات متعلق به افراد يا موسسات خصوصي باشد بطريق زير عمل خواهد شد:
۱ - هرگاه بين دستگاه اجرائي و مالك در مورد بهاي اراضي و ابنيه و تاسيسات و خسارات وارده توافق باشد درصورتي كه مبلغ معامله يا خسارت از يك ميليون ريال بيشتر نباشد دستگاه اجرايي راساً مي تواند نسبت به خريد ملك و پرداخت خسارت اقدام نمايد و درصورتي كه مبلغ معامله يا خسارت بيش از يك ميليون ريال باشد بهاي خريد ملك و يا ميزان خسارت بايد به تصويب هيئت مقرر در ماده ۷۱ قانون محاسبات عمومي برسد.
۲ - هرگاه نسبت به هاي اراضي و ابنيه و تاسيسات و خسارت وارده بين مقامات اجرا كننده طرح و مالك توافق حاصل نشود بها و ميزان خسارت برحسب محل اجراي طرح در استان مركز بوسيله هيئتي مركب از وزير كشور،دادستان كل، مدير كل ثبت يا نمايندگان آنان و در استانها و فرمانداري هاي كل بوسيله هيئتي مركب از استاندار يا فرمانداركل و دادستان استان يا شهرستان و رئيس اداره ثبت استان يا فرمانداري كل باتوجه به نظر كارشناسان صلاحيتدار كه از طرف هيئت هاي مزبور انتخاب مي گردند تعيين خواهد شد و راي اين هيئت ها قطعي است. در مورد املاك مزروعي در استان مركز وزير تعاون و امور روستاها يا نماينده او به جاي وزير كشور و در ساير استانها و فرمانداريهاي كل رئيس اداره تعاون و امور روستاهاي استان بجاي استاندار يا فرماندار كل خواهد بود.

۳ - ملاك تعيين قيمت عبارت است از بهاي عادله اراضي و ابنيه و تاسيسات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح عمراني بدون درنظر گرفتن تاثير طرح مربوط به قيمت آنها، درمواردي كه ملك محل سكونت مالك باشد علاوه بر بهاي عادله صدي ده به قيمت ملك افزوده خواهد شد و هرگاه ممراعاشه مالك منحصر به درآمد همان ملك متصرفي باشد پانزده درصد ديگر قيمت عادله از اين بابت به او پرداخت خواهد شد.

۴ - در صورت حصول توافق بين مالك و دستگاه اجرايي در مورد بهاي ملك و يا ميزان خسارت، دستگاه اجرايي موظف است حداكثر ظرف شش ماه نسبت به خريد ملك و پرداخت بهاي آن و يا پرداخت خسارت اقدام نمايد و يا آنكه انصراف خود را از خريد ملك اعلام كند.
در غير اين صورت توافق حاصل شده بي اثر خواهد بود و مالك مي تواند هرگونه عملي را نسبت به ملك خود اعم از فروش، اجاره و غيره انجام دهد.

۵ - درمورد املاك مزروعي باتوجه به قانون نحوه انتقال اراضي واگذاري به زارعين مشمول قوانين و مقررات اصلاحات ارضي مصوب ۲۱/۹/۱۳۵۱ اقدام و علاوه بر پرداخت بهاي عادله معادل پانزده درصد قيمت مزبور بين زارعين و پانزده درصد بين خوش نشينان و برزگراني كه محل سكونت خود را ترك مي نمايند به نسبت تعداد عائله تحت تكفل آنان تقسيم خواهد شد.

۶ - درصورتي كه طبق نظر اداره تعاون و امور روستاهاي محل، زارعين حقوقي در ملك مورد بحث داشته باشند حقوق زارعين ذينفع به تشخيص آن اداره از قيمت عادله ملك كسر و به آنها پرداخت و بقيه به مالك پرداخت خواهد شد.

۷ - نسبت به املاك موقوفه اي كه فروش آنها مجاز نيست بطريق اجاره طويل المدت يا تبديل به احسن عمل خواهد شد. در مورد املاك موقوفه در صورتي كه زارعين طبق نظر اداره تعاون و امور روستاهاي محل حقوقي در آن ملك داشته باشند حقوق آنان به تشخيص آن اداره تامين مي شود.

۸ - تصرف اراضي و ابنيه و تاسيسات در صورت حصول توافق با مالك فقط پس از پرداخت قيمت ملك به ما لك و در صورت عدم توافق با مالك پس از توديع قيمت تعيين شده بوسيله هيئتهاي مذكور در بند ۲ اين ماده در صندوق دادگستري مجاز است.
بهرصورت عدم توافق در قيمت ملك يا خسارت نبايد موجب وقفه يا تاخير در اجراي طرح عمراني گردد.
در صورتي كه مالك به انتقال ملك و تحويل آن رضايت ندهد پس از سپردن قيمت ملك در صندوق حسابداري دادگستري محل، دادستان محل از طرف او سند انتقال ملك مورد نظر را امضاء و ظرف يك ماه به تخليه قطعي ملك مذكور اقدام مي نمايد.

۹ - اراضي واقع درخارج از محدوده شهرها كه در مسير راههاي اصلي يا فرعي و يا خطوط مواصلاتي و برق و مجاري آب و لوله هاي گاز و نفت قرار مي گيرد با رعايت حريم مورد لزوم كه از طرف هيئت وزيران تعيين خواهد شد از طرف دولت مورد استفاده قرار مي گيرد و از بابت اين حق ارتفاق وجهي پرداخت نخواهد شد. ملاك تشخيص محدوده شهر نقشه مصوب انجمن شهر در هر محل خواهد بود كه قبل از شروع مراحل طرح عمراني مورد عمل شهرداري ها باشد.

۱۰ - درصورتي كه مستحدثات و اعياني وجود داشته باشد كه بر اثر احداث تاسيسات فوق الذكر از بين برود و يا خساراتي به آنها وارد شود دستگاههاي اجرائي مربوط بايد قيمت اعياني از بين و خسارت وارده را طبق مقررات اين قانون بپردازند.

۱۱ - در مواردي كه شهرداري ها مسئوليت اجراي طرحهاي عمراني را عهده دار هستند درصورتي كه شهرداري مربوط مشمول قانون نوسازي و عمران شهري نباشد از لحاظ خريد اراضي و ابنيه و تاسيسات و پرداخت خسارت تابع مقررات اين قانون خواهد بود.

-        قانون اصلاح بعضي از مواد قانون دعاوي اشخاص عليه دولت راجع به املاك و الحاق چند ماده به قانون مزبور مصوب ۱/۵/۱۳۵۳
«ماده ۸ - وزارت جنگ مكلف است بهاي عادله اراضي و ابنيه و هر گونه اعياني را كه براي ايجاد و توسعه سربازخانه ها و فرودگاه ها و ميدانهاي تير و ساير تاسيسات نظامي به تشخيص وزارت جنگ مورد احتياج ارتش باشد يا سابقا به تصرف ارتش درآمده باشد نقدا يا به اقساط به ترتيب زير به مالك يا
مالكين بپردازد.

الف - در نقاطي كه براي اراضي و ابنيه طبق تعرفه وزارت دارايي ارزش معاملاتي تعيين شده است بهاي عادله برابر ارزش معاملاتي روز معامله خواهد بود.

ب - در نقاطي كه ارزش معاملاتي تعيين نشده است و همچنين در مورد انواع ديگر اعياني و حق كسب و پيشه و ساير حقوقي كه در ملك مورد نياز موجود باشد تعيين قيمت با توافق انجام مي شود و در صورت عدم توافق طرفين قيمت عادله طبق نظر كارشناس يا كارشناساني كه از طرف دادگاه شهرستان يا دادگاه بخش مستقل محل وقوع ملك از بين كارشناسان رسمي دادگستري انتخاب خواهد شد تعيين و پرداخت مي گردد... كارشناسان بدون در نظر گرفتن مرغوبيت و ترقي قيمتي كه در اثر اجراي طرحهاي نظامي در اراضي مجاور ايجاد شده است تعيين قيمت مي نمايند.

ماده ۱۰ - در صورتي كه اراضي و ابنيه مورد نياز محل سكونت مالك باشد ده درصد به قيمت عادله مذكور فوق اضافه خواهد شد و هر گاه ممر اعاشه مالك منحصر به درآمد همان ملك باشد بيست درصد اضافه بر قيمت عادله به مالك پرداخت خواهد شد...» در اين قانون، قانون گذار به طور استثناء براي املاك مورد نياز وزارت جنگ پرداخت قيمت عادله را برابر با ارزش معاملاتي املاك (قيمت مصوب) كه عموماً شامل املاك شهر ها مي شود و كه املاك گران قيمتي هستند و قيمت ارزش معاملاتي آن ها كمتر از قيمت روز مي باشد، ملاك قرار داده كه به اين ترتيب رعايت انصاف در حق مالكين نشده است. در نقاطي كه ارزش معاملاتي تعيين نشده و همچنين در مورد انواع ديگر اعياني و حق كسب و پيشه و ساير حقوقي كه در ملك مورد نياز است، تعيين قيمت با توافق انجام مي شود و در صورت عدم توافق طرفين، قيمت عادله طبق نظر كارشناسان رسمي دادگستري تعيين و پرداخت مي گردد. كارشناسان بدون در نظر گرفتن مرغوبيت و ترقي قيمتي كه در اثر اجراي طرح هاي نظامي در اراضي مجاور ايجاد شده است، تعيين قيمت مي نمايند (ظاهراً، افت قميت روز به خاطر اجراي طرح نظامي مورد نظر قانون نيست) و به عبارت ديگر قانون گذار ايراد وارد به قانون برنامه هفت ساله دوم عمراني كشور مصوب ۸/۱۲/۱۳۳۴ را در خصوص زمان تقويم يكسال قبل از اعلام شروع عمليات، رفع نموده و به جاي آن قيمت عادله را به كار برده بدون قيد روز به عنوان پسوند قيمت عادله. از نظر زمان ايراد به قانون وارد است. در مقايسه با قانون برنامه هفت ساله دوم عمراني كشور مصوب ۸/۱۲/۱۳۳۴ براي اراضي و ابنيه مورد نياز كه محل سكونت مالك باشد، ده درصد (پنج درصد براي مالك شخصي حذف شده است) به قيمت عادله مذكور اضافه خواهد شد و هرگاه ممر اعاشه مالك منحصر به درآمد همان ملك باشد بيست درصد اضافه (به جاي پانزده در صد) بر قيمت عادله به مالك پرداخت خواهد شد. يعني حداكثر امتيازات مشابه قانون مصوب ۸/۱۲/۱۳۳۴ سي در صد است.

ب- بعد از انقلاب اسلامي

-        لايحه قانوني نحوه تخليه ساختمانهاي استيجاري بوسيله وزارتخانه ها و شركتها و سازمانهاي دولتي مصوب ۶/۵/۱۳۵۸
«ماده واحده : وزارتخانه ها و ادارات و شركتها و سازمانهاي دولتي تابعه و وابسته ميتوانند.... در مورد ساختمانهائي كه مورد استفاده وزارتخانه ها و ادارات دولتي و سازمانهاي وابسته قرارداد و تاريخ تنظيم اجاره آنها قبل از ۲۲ بهمن ۵۷ است موسسات مزبور ميتوانند با نظر كارشناس رسمي وزارت دادگستري بر اساس نرخ عادله روز نسبت به تعديل مال الاجاره اقدام نمايند راي كارشناس رسمي دادگستري در حكم آراء صادره از دادگاه صالحه تلقي شد و قابل اجراء خواهد بود.» اين قانون به دليل كاهش شديد قيمت ها و اجاره بها بعد از وقوع انقلاب اسلامي، براي حفظ مصالح عموم و كاهش اجاره بها به سطح قيمت هاي روز بازار اجاره و بدون توضيحات در مورد نرخ عادله روز است.

-        لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوّب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ شوراي انقلاب
-        «ماده ۵-ملاك تعيين قيمت عبارتست از بهاي عادله روز تقويم اراضي و ابنيه و تاسيسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تاثير طرح در قيمت آنها.» اين قانون علاوه بر موارد ذكر شده در قانون برنامه و بودجه سال ۱۳۵۲ مصوب۱۰/۱۲/۱۳۵۱ كه درماده ۵۰ - بند ۳ مقرر كرده بود «ملاك تعيين قيمت عبارت است از بهاي عادله اراضي و ابنيه و تاسيسات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح عمراني بدون درنظر گرفتن تاثير طرح مربوط به قيمت آنها، درمواردي كه ملك محل سكونت مالك باشد علاوه بر بهاي عادله صدي ده به قيمت ملك افزوده خواهد شد و هرگاه ممراعاشه مالك منحصر به درآمد همان ملك متصرفي باشد پانزده درصد ديگر قيمت عادله از اين بابت به او پرداخت خواهد شد.» براي عدم اجحاف در حق مالكين و شفافيت بيشتر، حقوق و خسارات را به عنوان فاكتور هاي تعيين قيمت اضافه نموده است و با اضافه نمودن عبارت روز تقويم در مورد زمان قيمت گذاري نيز شفاف سازي نموده است. مي توان گفت اين لايحه قانوني كه بعد از انقلاب اسلامي تصويب شده، جامع ترين تعريف و توصيف از قيمت عادله را نه تنها در مقايسه با قوانين قبلي بلكه همان گونه كه در بررسي قوانين بعدي مشخص خواهد شد، ارائه نموده است. اين لايحه قانوني نه تنها قيمت عادله اراضي و ابنيه و تاسيسات (عوامل فيزيكي و مادي) را مشابه واقع در حوزه عمليات طرح، بدون در نظر گرفتن تاثير طرح در قيمت آنها معين كرده، بلكه با مشمول شمردن حقوق و خسارات (عوامل غير فيزيكي و غير مادي) و با روز تقويم (قيمت گذاري)، بيشترين توضيحات را ارائه نموده است. بنابراين مي توان منظور قانون گذار را قيمت گذاري در روز ارائه گزارش، واحد مشابه، نه تنها از نظر موقعيت، مشخصات فيزيكي و همسايگي بلكه با همان شرايط و قيود (قيودي از قبيل سكني، عمري، ارتفاقي، مالكيت غير كامل...) دانست.

-        قانون اراضي شهري مصوب ۲۷/۱۲/۱۳۶۰

« ماده ۱ : براي نيل به اهداف مذكور در اصول ۳۱ - ۴۳ - ۴۵ - ۴۷ قانون اساسي جمهوري اسلامي ... با استفاده از اجازه مورخ ۱۹/۷/۱۳۶۰ حضرت امام خميني مد ظله العالي كه د ر آن مجلس شوراي اسلامي را صاحب صلاحيت براي تشخيص موارد ضرورت و فساد و اختلال نظام اجتماعي و قانونگذاري لازم در اين مورد دانسته اند، اجراي مواد اين قانون موقتا'' براي مدت پنج سال در سراسر كشور ضروري تشخيص داده ميشود۰

ماده ۲ : اراضي شهري زمينهائي است كه در محدوده قانوني شهرهاو شهركها قرار گرفته باشد۰

ماده ۳ : اراضي موات شهري زمينهائي است كه سابقه عمران واحياء نداشته باشد.

ماده ۴ : اراضي باير شهري زمينهائي است كه سابقه عمران واحياء داشته و بتدريج به حال موات برگشته است اعم از آنكه صاحب مشخصي داشته يانداشته باشد.

ماده ۵ : كليه زمينهاي موات شهري در اختيار دولت جمهوري اسلامي است و اسناد و مدارك مالكيت گذشته ارزش قانوني ندارد مگرآنكه از تاريخ ۲۵/۱۱/۱۳۵۷ توسط دولت واگذار شده باشد....

ماده ۶ : كساني كه طبق مدارك مالكيت رسمي اززمينهاي موات شهري داشته اند مشروط بر آنكه مسكن مناسبي نداشته باشند طبق ضوابط مسكن و شهرسازي در سراسر كشور زميني درحدنصاب ماده ۸دراختيارشان گذاشته ميشود تا عمران و احياء كنند و در صورت عدم عمران واحياء حق مذكور ساقط و زمين به دولت باز ميگردد....

ماده ۷ : كليه اراضي باير شهري بلاصاحب معلوم در اختيار دولت ميباشد ..
.
تبصره ۵ : تقويم دولت بر اساس قيمت منطقه اي (ارزشهاي معاملاتي ) زمين ميباشند.

ماده ۹ : مالكين زمينهاي باير و داير شهري موظفند زمينهاي مورد نياز دولت يا شهرداري را با تقويم دولت به آنها بفروشند و دولت ميتواند بجاي زمينهائي كه مساحت آنها بيش از سه هزار مترمربع ميباشد با رعايت ضوابط عوض آن را از ساير اراضي دولتي كه ارزش معاملاتي آن معادل بهاي زمين واگذاري به دولت باشد، بفروشنده واگذار كند.
تبصره ۲ ماده ۱۱ : بهاي واگذاري زمين به اشخاص نبايد ازقميتهاي منطقه اي (ارزشهاي معاملاتي ) تجاوز نمايد، ولي چنانچه هزينه تمام شده زميني براي دولت بيش از قيمتهاي منطقه اي (ارزشهاي معاملاتي ) باشد با بهاي هزينه تمام شده واگذار ميگردد۰

ماده ۱۲ : تشخيص عمران و احياء و تاسيسات متناسب و تميز باير و موات اراضي با كميسيون مركب از نمايندگان وزراء دادگستري و مسكن و شهرسازي و شهردار محل بر طبق آئيننامه اجرائي خواهدبود۰ تشخيص كميسيون ظرف ده روز از تاريخ اعلام وزارت مسكن وشهرسازي قابل اعتراض در دادگاه محل است ...»

اين قانون با اتكاء به احكام ثانويه (اجازه از حضرت امام خميني) موقتاً (۵ سال) براي تملك دستگاه هاي اجرايي، به جاي قيمت عادله، قيمت منطقه اي منظور شده است.
-        قانون زمين شهري مصوب ۲۲/۶/۱۳۶۶
ماده ۱ - به منظور تنظيم و تنسيق امور مربوط به زمين و ازدياد عرضه و تعديل و تثبيت قيمت آن به عنوان يكي از عوامل عمده توليد و تامين رفاه عمومي و اجتماعي و ايجاد موجبات حفظ و بهره برداري هر چه صحيح تر و وسيع تر از اراضي و همچنين فراهم نمودن زمينه لازم جهت اجراي اصل ۳۱ و نيل به اهداف مندرج در اصول ۴۳ و ۴۵ و ۴۷ قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران براي تامين مسكن و تاسيسات عمومي مواد اين قانون به تصويب مي رسد و از تاريخ تصويب در سراسر كشور لازم الاجرا است .
ماده ۲ - اراضي شهري زمينهايي است كه در محدوده قانوني و حريم استحفاظي شهرها و شهركها قرار گرفته است .
ماده ۳ - اراضي موات شهري زمينهايي است كه سابقه عمران و احيا نداشته باشد.
زمينهاي مواتي كه عليرغم مقررات قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري بدون مجوز قانوني از تاريخ ۵/۴/۱۳۵۸ به بعد احيا شده باشد همچنان در اختيار دولت مي باشد.
ماده ۴ - اراضي باير شهري زمينهايي است كه سابقه عمران و احيا داشته و به تدريج به حالت موات برگشته اعم از آنكه صاحب مشخصي داشته و يا نداشته باشد.
ماده ۵ - اراضي داير زمينهايي است كه آن را احيا و آباد نموده اند و در حال حاضر داير و مورد بهره برداري مالك است زمينهاي داير مشمول اين قانون صرفا اراضي كشاورزي يا آيش اعم از محصور يا غير محصور مي باشد.
ماده ۶ - كليه زمينهاي موات شهري اعم از آنكه در اختيار اشخاص يا بنيادها و نهادهاي انقلابي دولتي و يا غير دولتي باشد در اختيار دولت جمهوري اسلامي است و اسناد و مدارك مالكيت گذشته ارزش قانوني ندارد. ادارات ثبت اسناد و املاك مكلفند به درخواست وزارت مسكن و شهرسازي اسناد آنها را به نام دولت صادر نمايند مگر آنكه از تاريخ ۲۲/۱۱/۱۳۵۷ توسط دولت واگذار شده باشد....
ماده ۷ - كساني كه طبق مدارك مالكيت ، از زمينهاي موات شهري در اختيار داشته اند مشروط بر آنكه از مزاياي مواد ۶ يا ۸ قانون اراضي شهري مصوب ۱۳۶۰ استفاده نكرده و مسكن مناسبي نداشته باشند، طبق ضوابط مسكن و شهرسازي در سراسر كشور قطعه و يا قطعاتي جمعا معادل ۱۰۰۰ ( هزار) متر مربع در اختيارشان گذاشته مي شود تا در مهلت مناسبي كه در آيين نامه تعيين خواهد شد عمران و احيا كنند در صورت عدم عمران و احيا بدون عذر موجه اجازه مذكور ساقط و زمين به دولت بازمي گردد.
تبصره - در مورد كساني كه به تاريخ قبل از قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري مصوب ۵/۴/۱۳۵۸ با اسناد عادي داراي زمين بوده و در مهلت هاي تعيين شده قبلي از طرف مراجع مربوطه تشكيل پرونده داده اند و يا در شهرهايي كه تاكنون مهلت هاي مذكور براي تشكيل پرونده اعلام نشده است در صورتي كه تاريخ تنظيم سند عادي و صحت معامله از طرف مراجع قضايي ذيصلاح تاييد گردد برابر ضوابطي كه در آيين نامه اجرايي اين قانون تعيين مي شود اجازه عمران داده خواهد شد.
ماده ۸ - كليه اراضي باير شهري كه صاحب مشخصي نداشته باشد در اختيار ولي فقيه مي باشد.
ماده ۹ - وزارت مسكن و شهرسازي موظف است زمينهاي مورد نياز براي امر مسكن و خدمات عمومي را ضمن استفاده از كليه اراضي موات و دولتي در شهرهايي كه به پيوست اين قانون به دليل عدم تكاپوي اراضي مذكور در اين شهرها ضرورت آن حتمي است به ترتيب از زمينهاي باير و داير شهري تامين نمايد.
مالكان اراضي باير و داير شهري اعم از اشخاص حقيقي يا حقوقي و بنيادها و نهادها و ارگانهاي دولتي و غير دولتي موظفند زمينهاي مورد نياز دولت يا شهرداريها را كه موضوع اين قانون است به منظورهاي ذيل و با تقويم دولت به آنها (دولت و شهرداريها) بفروشند:...
تبصره ۲ - مالكان اراضي باير و داير شهري اعم از مشاع و يا شش دانگ كه زمين آنها مورد نياز دولت و شهرداريها به شرح اين ماده است مشروط بر اين كه از مزاياي مواد ۶ يا ۸ قانون اراضي شهري مصوب ۱۳۶۰ استفاده نكرده باشند حق دارند طبق ضوابط وزارت مسكن و شهرسازي قطعه يا قطعاتي از زمين مذكور به انتخاب خود و در صورت عدم امكان از ساير اراضي دولتي معادل ۱۰۰۰ ( هزار) متر مربع عمران و تفكيك نمايند يا به دولت بفروشند، زائد بر آن (نه عين و نه منفعت ) قابل واگذاري نيست مگر به دولت و با تقويم دولت و يا اين كه با اجازه و زير نظر وزارت مسكن و شهرسازي عمران نموده واگذار نمايد.
تبصره ۹ - تقويم دولت بر اساس قيمت منطقه اي (ارزش معاملاتي ) زمين بوده و بهاي اعيانيها در اراضي و ساير حقوق قانوني طبق نظر كارشناس رسمي دادگستري بر اساس بهاي عادله روز تعيين مي گردد.
تبصره ۱۱ - اين ماده و تبصره هاي آن با استفاده از اجازه مورخ ۱۹/۷ /۱۳۶۰ حضرت امام خميني مدظله العالي كه در آن مجلس شوراي اسلامي را صاحب صلاحيت براي تشخيص موارد ضرورت دانسته اند صرفا در شهرهاي مندرج در پيوست اين قانون و تبصره هاي ۷ و ۸ آن در كليه شهرها و شهركهاي سراسر كشور براي مدت ۵ سال از تاريخ تصويب قابل اجرا است و پس از مهلت مذكور در شهرهاي ياد شده نيز مانند ساير شهرهاي كشور ساير مواد قانون قابل اجرا خواهد بود. .
ماده ۱۱ - وزارت مسكن و شهرسازي موظف است بر اساس سياست عمومي كشور طبق آيين نامه اجرايي نسبت به آماده سازي يا عمران و واگذاري زمينهاي خود مطابق طرحهاي مصوب قانوني اقدام كند.
..
تبصره ۳ - بهاي واگذاري زمين به اشخاص نبايد از قيمت هاي منطقه اي زمان واگذاري (ارزشهاي معاملاتي ) تجاوز نمايد. ولي چنانچه براي دولت بيش از قيمت منطقه اي تمام شده باشد به بهاي تمام شده واگذار مي گردد. نحوه وصول هزينه هاي ناشي از آماده سازي و عمران و تفكيك و يا ساير خدمات بر اساس بهره وري قطعات از خدمات و تاسيسات شهري محاسبه و به صورتي اخذ مي گردد كه از مجموع هزينه ها تجاوز ننمايد....
ماده ۱۲ - تشخيص عمران و احيا و تاسيسات متناسب و تعيين نوع زمين داير و تميز باير از موات به عهده وزارت مسكن و شهرسازي است اين تشخيص قابل اعتراض در دادگاه صالحه مي باشد.
تبصره ۱ - دادگاه نسبت به اعتراض خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات آيين دادرسي رسيدگي كرده و حكم لازم خواهد داد، اعتراض به تشخيص وزارت مسكن و شهرسازي در دادگاه مانع از اجراي مواد اين قانون نمي گردد.
تبصره ۲ - ملاك تشخيص مرجع مقرر در ماده ۱۲ در موقع معاينه محل در مورد نوع زمينهايي كه از تاريخ ۲۲/۱۱/۱۳۵۷ به وسيله دولت يا ارگانها و نهادها و كميته ها و دفاتر خانه سازي احداث اعياني يا واگذار شده بدون در نظر گرفتن اعيانيهاي مذكور خواهد بود....» اين قانون با اتكاء به احكام ثانويه (اجازه از حضرت امام خميني) موقتاً (۵ سال) براي تملك دستگاه هاي اجرايي، به جاي قيمت عادله، قيمت منطقه اي منظور شده است.
-        قانون نحوه تقويم ابنيه ، املاك و اراضي مورد نياز شهرداريها مصوب ۲۸/۸/۱۳۷۰
ماده واحده - در كليه قوانين و مقرراتي كه شهرداريها مجاز به تملك ابنيه ، املاك و اراضي قانوني مردم مي باشند در صورت عدم توافق بين شهرداري و مالك ، قيمت ابنيه ، املاك و اراضي بايستي به قيمت روز تقويم و پرداخت شود.
تبصره ۱ - قيمت روز توسط هياتي مركب از سه نفر كارشناس رسمي دادگستري و مورد وثوق كه يك نفر به انتخاب شهرداري و يك نفر به انتخاب مالك يا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفين مي باشد تعيين خواهد شد، راي اكثريت هيات مزبور قطعي و لازم الاجرا است .
تبصره ۲ - در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناس سوم ، دادگاه صالح محل وقوع ملك ، اقدام به معرفي كارشناس خواهد نمود...
تبصره ۷ - از تاريخ تصويب و لازم الاجرا شدن اين قانون ماده ۴ و آن قسمت از ماده ۵ ''لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه هاي عمومي ، عمراني و نظامي دولت '' مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ شوراي انقلاب اسلامي كه مربوط به نحوه تعيين قيمت عادله الزامي مي باشد در مورد شهرداريها لغو مي گردد.
قانون تعيين تكليف اراضي واگذاري دولت و نهادها مصوب ۱۵/۱۲/۱۳۷۰ مجمع تشخيص مصلحت نظام
«ماده واحده : در خصوص اراضي مشمول اقدامات زير سازمان ثبت اسناد واملاك كشور موظف است چنانچه تاكنون اسناد مالكيت آنها به نام دولت صادر نشده نسبت به صدور اسناد مذكور با نمايندگي سازمان زمين شهري ، سريعاً و بدون رعايت تشريفات ثبتي اقدام و در مواردي كه علي رغم صدور سند اراضي به نام دولت اقدامات دستگاه هاي ذيربط وسيله مراجع ذيصلاح ابطال شده يا بشود و يا نوع زمين به موجب راي دادگاه تغيير يافته يا بيابد ، اسناد صادره را به نام دولت و يا خريداران اراضي از دولت ، حسب مورد ، با ذكر مراتب در ستون ملاحظات دفتر املاك تنفيذ و اخبار نمايد . در مواردي كه امكان صدور سند به نام خريداران وجود دارد راسا بايستي به نام خريداران اراضي از دولت سند صادر شود .
الف ـ زمين هايي كه به وسيله بنياد مسكن انقلاب اسلامي يا نهادهاي انقلاب اسلامي و عنوان هاي مشابه و وزارت مسكن و شهرسازي (سازمان هاي عمران اراضي يا سازمان زمين شهري ) واگذار شده و طبق اعلام وزارت مسكن و شهرسازي در آن احداث بنا به عمل آمده ، وزارت مسكن و شهرسازي مكلف است بهاي منطقه اي زمان ابلاغ اين مصوبه در خصوص اراضي غير موات را به صاحبان حق پرداخت نمايد همچنين است در مورد زمين هائي كه طراحي آماده سازي انجام و به مردم تخصيص داده شده است .
ب ـ زمين هايي كه وزارت مسكن و شهرسازي عمليات آماده سازي را در آنها انجام داده لكن به مردم تخصيص داده نشده است .
در اين صورت بهاي كارشناسي روز اين گونه اراضي به تاريخ اين مصوبه بدون در نظر گرفتن ارزش هاي ناشي از ورود زمين به محدوده براساس تصميم مراجع ذيصلاح و اقدامات اجرايي دولت و عمليات آماده سازي كه از زمان شروع به تملك دولت صورت گرفته به مالك پرداخت و يا معادل آن به بهاي تمام شده زمين به مالك واگذار گردد .» در بند الف اين ماده واحده، عوض عرصه غير موات و به شرط احداث بنا، قيمت منطقه اي زمان ابلاغ مصوبه (اوائل سال ۱۳۷۱) مي باشد، كه بديهي است اين قيمت با قيمت هاي مطرح شده در دو قانون معتبر يعني قيمت عادله لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوّب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ شوراي انقلاب و قيمت روز قانون نحوه تقويم ابنيه ، املاك و اراضي مورد نياز شهرداريها مصوب ۲۸/۸/۱۳۷۰ بسيار كمتر است و و در مورد بند ب ـ عرصه هايي كه عمليات آماده سازي شده ولي به مردم تخصيص داده نشده است . قيمت روز آن به تاريخ مصوبه (اواخر سال ۱۳۷۰) بدون در نظر گرفتن ارزش هاي ناشي از ورود زمين به محدوده براساس تصميم مراجع ذيصلاح و اقدامات اجرايي دولت و عمليات آماده سازي كه از زمان شروع به تملك دولت صورت گرفته به مالك پرداخت و يا معادل آن به بهاي تمام شده زمين به مالك واگذار گردد چون قيمت روز به تاريخ مصوبه (اواخر سال ۱۳۷۰) مي باشد بنابراين از قيمت هاي قوانين بالا كمتر است كه توجيه اين دو مورد مصلحت نظام بوده است .

-        قانون بودجه سال ۱۳۸۴ كل كشور ماده واحده تبصره ۶ ـ مسكن، عمران شهري و روستايي
«.... ح ـ به وزارت جهاد كشاورزي (سازمان امور عشاير) اجازه داده مي‎شود براي اسكان عشاير، اراضي، مستحدثات و تجيهزات آبرساني و آبياري مربوط را كه به منظور اسكان عشاير با اعتبارات دولتي خريداري يا احداث نموده و در اختيار دارد، با دريافت بيست درصد (۲۰%) قيمت كارشناسي روز طي اقساط پنج ساله به عشاير داوطلب اسكان به طور قطعي واگذار نمايد...» دولت در واگذاري به بخش محروم جامعه مبالغي به مراتب كمتر از قيمت روز را، مطالبه نمايد.
-        قانون بودجه سال ۱۳۷۹ مصوب ۲۴/۱۲/۱۳۷۸ موضوع ماده (۱۴۶) قانون برنامه پنجساله سوم توسعه اقتصادي ، اجتماعي وفرهنگي جمهوري اسلامي ايران
«د - وزارت مسكن وشهرسازي مي تواند آن قسمتي ازاراضي ملكي وحاصل ازاجراي قوانين مورد عمل راكه توسط اشخاص به صورت غيرمجاز تصرف واحداث بناشده ، چنانچه مغايرطرحهاي مصوب شهري نباشد برابر بهاي عادله روز واگذار نمايد.
هيات وزيران موظف است كه آيين نامه هاي اجرائي اين قانون راحسب موردحداكثرتاپايان فروردين ماه ۱۳۷۹ تصويب وابلاغ نمايد.» چون مغايرطرح هاي مصوب شهري نيست، به واسطه عمليات اجرايي، بهاي عادله روز، ملاك واگذاري شده است.
-        قانون بودجه سال ۱۳۸۵ كل كشور
ماده واحده «.... ب ـ در اجراي ماده (۶) قانون تشويق و احداث واحدهاي مسكوني استيجاري مصوب ۲۳/۱۱/۱۳۷۷،... زمين مورد نياز، توسط وزارت مسكن و شهرسازي به صورت اجاره‏اي تامين مي‏شود و تا زمان بهره‏برداري اجاره‏اي از واحدهاي احداثي، بابت زمين صرفاً اجاره بها دريافت مي‏شود. در غير اين صورت، بهاي زمين به قيمت روز كارشناسي به همراه ارزش حال يارانه پرداختي فوق از ذي‏نفع دريافت خواهد شد...»
- قانون بودجه سال ۱۳۸۶ كل كشور‏
ماده واحده تبصره۶ ـ «... ‏۱ـ۱ـ وزارت مسكن و شهرسازي موظف است نسبت به تامين زمين مناسب براي ‏احداث مسكن اجاره‌اي، ... اقدام نمايد. تا زمان بهره‌برداري اجاره‌اي ‏از واحدهاي احداثي طبق قرارداد، بابت زمين اجاره‌اي، صرفاً اجاره بها دريافت مي‌شود. در ‏غيراين صورت، بهاي زمين به قيمت كارشناسي روز از ذي‌نفع دريافت مي‌شود. اجاره ‏بهاي سالانه، حداكثر تا بيست درصد (۲۰%) قيمت منطقه‌اي، خواهد بود... ‏۲ـ۱ـ وزارت مسكن و شهرسازي به منظور كاهش قيمت واحدهاي مسكوني موظف ‏است زمين مناسب را به صورت اجاره بلند مدت تا مدت نود و نه ساله در چهارچوب حق ‏بهره‌برداري از زمين به اعضاي واجد شرايط تعاوني‌ها و افراد واجد شرايط واگذار نمايد. ‏اجاره زمين در شهرهاي يك ميليون نفر جمعيت كسري از قيمت منطقه‌اي و در شهرهاي ‏بالاي يك ميليون نفر صرفاً در شهرك‌هاي اقماري مضربي از قيمت‌هاي منطقه‌اي ‏مي‌باشد.‏. . ۲ـ۷ـ وزارت مسكن وشهرسازي (سازمان ملي زمين و مسكن) مي‌تواند براي اجراي ‏مفاد اين بند درصورت نياز به اراضي تحت مالكيت غير، نسبت به مشاركت با مالكين آنان ‏يا معاوضه يا تهاتر با ساير اراضي يا خريد آن اراضي به قيمت كارشناسي ازمحل منابع ‏موضوع... ‏۷ـ۳ـ به وزارت مسكن و شهرسازي (سازمان ملي زمين و مسكن) اجازه داده ‏مي‌شود ...براي خريد اراضي مورد نياز اجراي طرح‌هاي مسكن گروه‌هاي كم درآمد، آن قسمت از ‏اراضي شهري متعلق به دولت كه توسط اشخاص حقيقي به صورت غيرمجاز تا پايان سال ‏‏۱۳۸۳ تصرف و احداث بنا شده است در صورت عدم مغايرت با طرح‌هاي مصوب شهري ‏برابر بهاي كارشناسي روز سال ۱۳۸۶ به متصرفين واگذار نمايد.‏..»‏‏ در تبصره ۳ ماده ۷ اين قانون مغاير با قانون بودجه سال ۱۳۷۹ مصوب ۲۴/۱۲/۱۳۷۸ موضوع ماده (۱۴۶)، به جاي بهاي عادله روز از بهاي كارشناسي روز سال ۱۳۸۶ استفاده شده است.

ادامه دارد...

درباره حقوق ,
نظرات () تاریخ : دوشنبه 30 ارديبهشت 1392 زمان : 20:23 بازدید : 265 نویسنده : وبسایت حقوقی آموزشی محمد کریمی
مطالب مرتبط
ارسال نظر برای این مطلب

نام
ایمیل (منتشر نمی‌شود) (لازم)
وبسایت
:) :( ;) :D ;)) :X :? :P :* =(( :O @};- :B /:) :S
نظر خصوصی
مشخصات شما ذخیره شود ؟ [حذف مشخصات] [شکلک ها]
کد امنیتیرفرش کد امنیتی

تبلیغات
Rozblog.com رز بلاگ - متفاوت ترين سرويس سایت ساز
اطلاعات کاربری
نام کاربری :
رمز عبور :
  • فراموشی رمز عبور؟
  • نظرسنجی
    لطفا نظر خود را راجع به سایت اعلام کنید؟




    آمار سایت
  • کل مطالب : 885
  • کل نظرات : 30
  • افراد آنلاین : 1
  • تعداد اعضا : 2218
  • آی پی امروز : 13
  • آی پی دیروز : 40
  • بازدید امروز : 126
  • باردید دیروز : 181
  • گوگل امروز : 0
  • گوگل دیروز : 13
  • بازدید هفته : 126
  • بازدید ماه : 7,347
  • بازدید سال : 57,449
  • بازدید کلی : 1,462,841
  • کدهای اختصاصی
    Begin WebGozar.com Counter code -->

    <>
    .

    پروفایل مدیر سایت
    مشخصات فردی
    نام : محمد کریمی منجرموئی
    تاریخ تولد: 68/1/28
    جنسیت: مرد
    وضعیت تاهل : مجرد
    محل سکونت : ایران -
    مشخصات تماس
    ایمیل : barank@mihanmail.ir
    تلفن : 09140252771
    تحصیلات
    سطح تحصیلات: فوق دیپلم
    رشته تحصیلی: حقوق و کامپیوتر
    حرفه
    علایق
    سایر موارد