close
تبلیغات در اینترنت
صلاحيت اداره ثبت در رسيدگي به افراز املاك
loading...

وبسایت حقوقی آموزشی محمد کریمی

صلاحيت اداره ثبت در رسيدگي به افراز املاك محمد رضا سماواتي پور به خاطر دارم در دوران دانشجويي يكي از اساتيد معروف ـ كه هم اكنون نيز در قيد حيات مي باشند ـ وارد كلاس شده و با خطي بزرگ در روي تخته مرقوم فرمودند پرونده افراز را به عنوان وكيل خواهان در اداره ثبت نمي پذيريم و از همه دانشجويان خواستند تا اين جمله را در جزوه خود يادداشت نمايند. از آن روز تا اواخر سال گذشته ـ كه مقاله اي را در شماره ۴۵ نشريه محترم كانون وكلاي اصفهان تحت عنوان لزوم ايجاد وحدت رويه در باب افراز به چاپ رساندم - چهارده سالي…

آخرین ارسال های انجمن
صلاحيت اداره ثبت در رسيدگي به افراز املاك محمد رضا سماواتي پور به خاطر دارم در دوران دانشجويي يكي از اساتيد معروف ـ كه هم اكنون نيز در قيد حيات مي باشند ـ وارد كلاس شده و با خطي بزرگ در روي تخته مرقوم فرمودند پرونده افراز را به عنوان وكيل خواهان در اداره ثبت نمي پذيريم و از همه دانشجويان خواستند تا اين جمله را در جزوه خود يادداشت نمايند. از آن روز تا اواخر سال گذشته ـ كه مقاله اي را در شماره ۴۵ نشريه محترم كانون وكلاي اصفهان تحت عنوان لزوم ايجاد وحدت رويه در باب افراز به چاپ رساندم - چهارده سالي مي گذرد و اكنون علت پند استاد را درك مي نمايم. در مقاله منتشره نگارنده در حد امكان در خصوص لزوم تقديم دادخواست و قطعي بودن دستور افراز و برداشت هاي متفاوت محاكم از اين موضوع سخن به ميان آورد . اما ظاهرا موضوع تهافت رويه به دادگاهها ختم نشده و متاسفانه ادارات ثبت نيز در اين خصوص رويه هاي متفاوتي دارند. اين سليقه اي عمل كردن از يك نقشه بردار به يك نقشه بردار ديگر و از يك نماينده ثبت به نماينده ديگر موجب گرديده به رغم روح ساده و گوياي قانون، موضوع افراز در ادارات ثبت تبديل به يكي از زمان برترين و طولاني ترين پرونده ها گردد و اين در حالي است كه هر روزه با گسترش روز افزون آپارتمان نشيني و قلت مساحت منازل از يك طرف و خريد مشاعي املاك به جهت توان مالي كم مردم، احتمال افزايش درخواست هاي افراز را پيش رو خواهد داشت كه مي بايست با تجديد مقررات و نگاهي نو به آن راه را براي متقاضيان افراز تسهيل نماييم. در اين مقاله برآنيم تا در خصوص صلاحيت اداره ثبت براي رسيدگي به افراز و امكاناتي كه اداره ثبت در برابر موانع احتمالي مي تواند از آن بهره جويد، بحث و بررسي اجمالي نماييم. تا سال ۱۳۵۷ افراز املاك در صلاحيت دادگاههاي عمومي (حقوقي دو) قرار داشت. در سال۱۳۵۷ به سبب اينكه رسيدگي به امر افراز در دادگاهها تابع تشريفاتي طولاني بود و اين امر سبب طولاني شدن مراحل افراز گشته و نهايتا شركاي مشاعي را در وضعيت نامطلوب اشاعه باقي مي گذارد قانون افراز و فروش املاك مشاع در مورخ ۲۲/ ۸/ ۵۷ به تصويب رسيد و آئين نامه اجرائي آن نيز در بيستم ارديبهشت ماه سال پنجاه هشت به تصويب وزارت دادگستري رسيد. طبق ماده يك اين قانون افراز املاكي كه جريان ثبتي آن به پايان رسيده (۱) اعم از اينكه در دفتر املاك ثبت شده و يا نشده باشد، به عهده واحد ثبتي محل وقوع ملك محول گرديد (۲) اما به سبب رعايت حقوق اقشار خاص و برخي مقررات موجود به طور كامل اين صلاحيت از محاكم سلب نگرديد و در سه مورد محاكم مجاز به انجام افراز گرديدند: اول اينكه با توجه به اينكه تصميم مسئول واحد ثبتي يك تصميم اداري است به شركاء مشاعي اين حق داده شد تا ظرف مهلت قانوني بتوانند در دادگاه عمومي به تصميم واحد ثبتي اعتراض نمايند. دوم موردي كه جريان ثبتي ملكي به پايان نرسيده است. سوم زماني كه بين شركاي مشاعي محجوري وجود داشته باشد كه در خصوص مورد اخير به استناد راي وحدت رويه شماره۲۹/۵۹-۱۵/۱/۱۳۶۰ و ماده ۳۱۳ از قانون امور حسبي دادگاه اقدام به تقسيم خواهد نمود. البته موارد ديگري نيز وجود دارد كه دادگاهها در مقام افراز اقدام مي كنند مانند: پرونده هاي تقسيم تركه به شرطي كه در ميان اموال متوفي مال منقولي وجود داشته باشد. صرف نظر از موارد فوق الذكر در خصوص املاك اصل بر صلاحيت اداره ثبت محل وقوع ملك مي باشد. حال كه ديديم در امر افراز اصل بر صلاحيت ادارات ثبت است بايد منظور و نظر مقنن را در خصوص صلاحيت تعريف نماييم. صلاحيت در لغت به معني شايستگي معني شده است. در ترمينولوژي حقوقي در ذيل تعريف صلاحيت آمده است: عبارت است از اختيار قانوني يك مامور رسمي براي انجام پاره اي از امور مانند صلاحيت دادگاهها و صلاحيت مامور دولت در تنظيم سند رسمي. به عبارتي ديگر مي توان چنين گفت كه صلاحيت همانا امكاني است براي انجام دادن عملي و يا نهي از آن. در مقررات موضوعه و عرف حقوقي منظور از صلاحيت امكان رسيدگي و اظهار نظر در خصوص يك مسئله مي باشد. فلذا منظور از صلاحيت يك دادگاه امكان رسيدگي و صدور حكم نسبت به يك موضوع مي باشد. لذا از آنجا كه مقنن كاري عبث انجام نمي دهد سلب هر گونه مجوز لازم و يا اختيار لازم از مرجع صلاحيت دار در راستاي رسيدگي به مسئله برخلاف نظر مقنن خواهد بود. درنتيجه بنابر قاعده معروف اذن در شي اذن در لوازم آن نيز مي باشد مرجع صلاحيت دار براي انجام ماموريت خود حق توسل به كليه اقدامات قانوني لازم را در چهارچوب قانوني خواهد داشت. مويد مطلب قسمت اخير، ماده يك قانون افراز و فروش املاك مشاع بوده كه مقرر مي دارد اداره ثبت با رعايت كليه قوانين و مقررات ملك مورد تقاضا را افراز مي نمايد. فلذا از مجموع اين ماده و كليت قانون چنين استنباط مي گردد كه اداره ثبت با كليه اختيارات لازم مكلف است به درخواست هاي افراز رسيدگي و تصميم خود را اعلام نمايد و تنها در يك مورد استثنا حق دارد از رسيدگي به افرازخودداري نموده و آن همانا موضوع تبصره ذيل ماده يك بوده كه مقرر مي دارد درمواردي كه براي ملك سند معارض صادره شده تا زمان رفع تعارض اقدام به افراز نخواهد شد. براي انجام عمليات افراز بنا بر روش معمول بدوا متقاضيان با مراجعه به قسمتي از اداره مربوطه با خريد برگه هايي شبيه به دادخواست، درخواست خود را به رئيس اداره تقديم مي نمايند (۳) رئيس اداره ثبت پس از وصول درخواست متقاضي افراز، ضمن دستور بر ثبت تقاضا، بر اساس مقررات قانون افراز و فروش املاك مشاع موضوع را به نماينده اداره ثبت ارجاع و نماينده مربوطه به بررسي پايان يافتن جريان ثبتي و اخذ گواهي هاي لازم از دفتر بايگاني، املاك و بازداشتي پرداخته و سپس موضوع را به رئيس واحد ثبتي گزارش مي نمايد. پس از قرائت گزارش نماينده ثبت و اطمينان از پايان يافتن جريان ثبتي و عدم وجود سند مالكيت معارض، رئيس واحد ثبتي موضوع را به نقشه بردار (مهندس) اداره ثبت ارجاع و نامبرده طبق ماده ۳ آئين نامه اجرايي كليه شركا را جهت انجام افراز دعوت مي نمايد. قبل از طرح سئوالات و پاسخ بدانها نكاتي را خاطرنشان مي سازد. اكثريت قريب به اتفاق كساني كه جهت افراز املاك به ادارات ثبت مراجعه مي نمايند كساني هستند كه با شركاي خود داراي اختلاف مي باشند و احتمالا راههاي مسالمت آميز را رفته و نتيجه اي حاصل ننموده اند. بنابراين عموما يا داراي سند مالكيت نيستند چرا كه اين اسناد غالبا وراثتي بوده و در يد يكي از وراث قرارداشته و يا اسناد متحد بوده كه معمولا در يد يكي از شركا مي باشد. از طرفي شريك ديگر كه مخالف افراز و يا فروش بوده به طور عرف از هرگونه كارشكني در راستاي جلوگيري از امر افراز و يا فروش دريغ نخواهد كرد. فلذا با عنايت به روح قانون و سبب ايجاد صلاحيت از مراجع قضائي به اداره ثبت كه همانا سرعت بخشيدن به افراز بوده مي بايست با مسائل ذيل برخورد و سئوالات را پاسخ داد. سئوالات طرح شده همگي ناشي از رويه هاي مختلف ادارات ثبت بوده كه ذيلا بدان اشاره مي گردد. ۱) آيا لزومي دارد متقاضي افراز در هنگام درخواست افراز داراي سند مالكيت رسمي بوده و آن را ارائه نمايد؟ ۲) به فرض در شهري مانند تهران با توجه به ضوابط شهرسازي، افراز املاك داراي حد نصابي مشخص بوده و خارج از حد مذكور قابل افراز نمي باشد. بر اساس اين ضوابط و ملاك ها، اكثريت قريب به اتفاق آپارتمانها به جهت قلت مساحت و وضعيت استقرار قابل افراز نبوده و اراضي نيز با توجه به قرار گرفتن در مناطق مختلف غير قابل افراز مي باشند. مثلا در منطقه يك و سه و چهار تهران املاك زير چهار هزار متر قابل افراز نمي باشند، آيا تعيين وقت براي رسيدگي به افراز مثلا يك آپارتمان هفتاد متري كه داري چهار شريك مشاعي است لزومي دارد يا خير؟ ۳) آيا دعوت از شركاء مشاعي ضروري است و اگر پاسخ مثبت است تشريفات اين دعوت و ابلاغ اوراق تابع چه مقرراتي خواهد بود؟ ۴) اگر متصرف ملك كه ممكن است خوانده افراز و يا شخص ثالثي باشد، مانع ورود مامورين اداره ثبت به داخل ملك گردد تكليف چيست؟ آيا اداره ثبت بايد تا رفع مانع عمليات افرازي را متوقف نمايد و يا مي تواند با درخواست از مامورين نيروي انتظامي وارد محدوده ملك گرديده عمليات افرازي را انجام دهد؟ ۵) آيا ادارات ثبت درصورت اتخاذ تصميم مبني بر عدم امكان افراز مكلفند تصميم را به شركا ابلاغ نمايند؟ در خصوص سئوال اول بايد گفت با توجه به اينكه ماموريت اصلي نماينده ثبت رسيدگي به جريان ثبتي ملك بوده و نهايتا گزارش خود را با اخذ گواهي هاي لازم از سه دفتر بايگاني، املاك و بازداشتي ارائه مي نمايد به نظر مي رسد لزومي به ارائه سند مالكيت نباشد. النهايه درمواردي كه ملك وراثتي است مي توان خواهان را ملزم به ارائه رونوشت حصر وراثت نمود. لذا به نظر مي رسد رويه اي كه در ادارات ثبت در خصوص لزوم ارائه سند مالكيت وجود دارد با روح قانون هماهنگي نداشته و ادارات ثبت مجوزي ندارند تا عمليات افرازي را موكول به اخذ سند مالكيت و جري تشريفات مربوطه نمايند. در خصوص سوال دوم يعني لزوم بازديد از ملك به نظر مي رسد نفس اين بازديد مخصوصا در خصوص اراضي و مستغلات به جهت انطباق اسناد با وضعيت موجود ضروري باشد. هر چند اين مساله در قانون مورد اشاره قرار نگرفته و در ماده سه آئين نامه اجرائي لحاظ گرديده است. اما در مورد آپارتمانها به نظر مي رسد با توجه به وجود پايان كار لزومي بر بازديد نباشد. البته اطلاق قانون در حال حاضر مانع بوده كه مي طلبد با توجه به اينكه نقشه هاي آپارتمانها در ادارات ثبت موجود بوده مقررات در خصوص آپارتمانها تغييراتي داشته باشد. در پاسخ به سئوال سوم بدوا لازم است اشاره اي به مقررات موجود داشته باشيم. در قانون افراز و فروش املاك مشاع اشاره اي به لزوم تعيين وقت و دعوت از شركاي مشاعي نگرديده است. اما در ماده سه از آئين نامه قانون مقررگرديده است: (پس از تاييد اينكه جريان ثبتي ملك خاتمه يافته و ملك داراي سند مالكيت معارض نمي باشد مسئول واحد ثبتي به نقشه بردار ماموريت مي دهد با دعوت و حضور متقاضي و ساير شركاء و نماينده ثبت، محل را معاينه و با توجه به سوابق ثبتي و تصرفات و رعايت حقوق آنان نقشه ملك مورد افراز را ترسيم و به امضاء نماينده ثبت و كليه شركاء مي رساند) در پاسخ به سئوال سوم با توجه به نص آئين نامه كمي دچار ترديد مي گرديم. چرا كه در ماده ششم از آئين نامه اجرائي به جهت اهميتي كه تصميم واحد ثبتي در خصوص افراز و يا عدم افراز يك ملك داشته لزوم ابلاغ آن را به شركاء مورد تاكيد قرار داده و در تبصره ذيل طريقه ابلاغ را مطابق با مقررات ابلاغ در آئين نامه اسناد رسمي لازم الاجرا احصا نموده است. فلذا از آنجا كه مفاد يك تبصره به اصل ماده باز مي گردد به نظر مي رسد دعوت از شركاء تابع مقررات فوق نبوده و يك دعوت عادي باشد. هر چند ادارات ثبت در خصوص تشريفات دعوت نيز به ماده مذكور استناد و دعوت از شركا نيز توسط مامورين ابلاغ صورت گرفته و الحق نيز چاره اي جز اين نمي باشد. اما به نظر مي رسد اگر مقنن آئين نامه چنين قصدي داشت، مي بايست در ماده اي جداگانه مقرر مي داشت كليه تشريفات ابلاغ و دعوت در اين قانون تابع مقررات اسناد رسمي لازم الاجرا باشد. فلذا به نظر مي رسد اين قسمت از آئين نامه نيز اصلاحات لازم را مي طلبد. ضمن اينكه نظراتي در خصوص لزوم ابلاغ واقعي به شركاء غايب نيز وجود دارد كه با توسل به آنها افراز ساده يك آپارتمان كوچك كه از همان بدو مشخص است كه منجر به صدور نظريه عدم امكان افراز خواهد شد ماهها در اداره ثبت به طول خواهد انجاميد. در خصوص سئوال چهارم نگارنده با روش هاي متعددي در ادارات ثبت برخورد نموده است. به عنوان مثال در يك مورد انجام عمليات افرازي و عدم مجوز شريك متصرف جهت ورود به ملك، رئيس اداره ثبت.... در ذيل گزارش نقشه بردار چنين مرقوم داشتند كه تا رفع مانع انجام عمليات افراز مقدور نيست و خواهان افراز را به طرح شكايت در دادگستري جهت رفع مانع ارشاد نمودند. در همان اداره و در پرونده ديگر به اصرار بنده نامه اي به رئيس مجتمع قضائي منطقه نوشته و از ايشان به عنوان دادستان وقت (۴) درخواست نيروي كمكي نمودند و رئيس مجتمع قضائي نيز طي نامه اي خطاب به كلانتري منطقه از ايشان خواستند تا در موعد انجام عمليات افراز با رعايت مقررات به ملك وارد و مامورين اداره ثبت را ياري نمايند. در اين خصوص به نظر مي رسد با توجه به كليات اشاره شده از جمله به دلالت قسمت اخير ماده يك قانون كه مقرر مي دارد واحد ثبتي با رعايت كليه قوانين و مقررات ملك مورد تقاضا را افراز مي نمايد اقدام دوم اداره ثبت به جهت اينكه اداره ثبت داراي صلاحيت كامل جهت رسيدگي به امر افراز بوده هم با مقررات منطبق بوده و هم با عدالت و انصاف نزديكتر است. فلذا متوقف نمودن امر افراز و ارشاد افراد به طرح دعوي رفع تصرف و يا خلع يد فاقد وجهه قانوني است. چرا كه اصولا متقاضيان افراز كساني هستند كه با شركاي مشاعي خود داري اختلاف بوده و به دلائل گوناگون قصد دارند از وضعيت اشاعه رهايي يابند. اين موضوع حتي در مورد اشخاص ثالث كه متصرف ملك بوده و مدعي حقي باشند نيز تسري داشته و النهايه مدعي حق مي تواند پس از ورود مامورين اداره و انجام بازديد، با مراجعه به دادگستري اقامه دعوي نمايد. اما مامورين اداره ثبت نيز نمي توانند به صرف عدم امكان ورود درخواست متقاضي را متوقف و وي را مجبور به طرح دعوي در دادگستري نمايند. در پاسخ به سئوال پنجم بايد گفت به صراحت و اطلاق ماده ۶ آئين نامه اجرائي مبني بر لزوم ابلاغ تصميمات واحد ثبتي به كليه شركاء مشاعي شكي نيست كه ادارات ثبت دركليه موارد ملزم به ابلاغ تصميمات خود به كليه شركاء مشاعي مي باشند اعم از اينكه نتيجه منجر به افرازو يا عدم امكان افرازپلاك گرديده باشد. توضيحا اينكه اداره حقوقي قوه قضائيه در ۴۷۶۰/۷ مورخ ۱۹/۱۰/۸۷ نظري مخالف بر اين نظر اعلام نموده است ( ۵ ) در اين نظريه بر پايه توسل به قيد در صورتيكه ملك قابل افرازباشد آمده در مواردي كه ملك قابل افراز نيست لزومي به ابلاغ تصميم واحد ثبتي به ساير شركاء وجود ندارد و اين در حالي است كه قيد فوق به ضميمه نمودن فتوكپي نقشه افرازي بازمي گردد ونه كليت ماده. فلذا مقنن چنين مقرر نموده تصميم واحد ثبتي بايد به كليه شركاء به ضميمه صورت مجلس ابلاغ و در صورتيكه ملك قابل افرازباشد يك رونوشت نيز از نقشه افرازي ضميمه تصميم گرديده و به كليه شركا ابلاغ گردد. در پايان ذكر اين مطلب را لازم به ضروري مي دانم كه با توجه تغيير الگوي مسكن و روند رو به رشد درخواست هاي افرازو همچنين جلوگيري از سليقه اي عمل نمودن واحد هاي ثبتي، لزوم بازنگري دقييق و صريح در مقررات قانوني وآئين نامه اجرائي قانون به جهت ايجاد رويه واحد ضروري مي باشد. پي‌نوشت‌ها: ۱) منظور از پايان يافتن جريان ثبتي اين است كه آگهي هاي نوبتي منتشر و مهلت اعتراض به آنها منقضي شده باشد. به عبارتي انجام عمل تحديد حدود و پايان يافتن مهلت اعتراض. ۲) ماده يك قانون افراز و فروش املاك مشاع۲۲/۸/۵۷ ۳) اين اقدام كه در اولين مرحله در اداره ثبت صورت مي پذيرد هرچند در ظاهر فاقد مشكل مي نمايد اما كاملا بر خلاف قانون مي باشد. چرا كه: ـ اولاً: درلفظ قانون از كلمه درخواست استفاده شده و تقديم دادخواست كه از اوراق متحد شكل و بهادار بوده فقط در مراجع قضائي معتبر بوده و برخلاف مقررات مي باشد. ـ ثانيا: هزينه اين برگه كه علي الظاهر ۵۰۰ ريال و معادل قيمت كپي آن مي باشد برخلاف مقررات قانون نحوه وصول درآمد هاي دولت بوده و فاقد محمل قانوني است. ۴) طبق مقررات قانون دادگاههاي عام مصوب سال ۷۳ ۵) جهت مشاده نقد اين نظريه ر.ك. به مجله شماره ۲۰۴-۲۰۵ كانون وكلاي مركز- آقاي فيروز فقيه نصيري به نقل از سايت حقوقي دادخواهي
درباره حقوق ثبت ,
نظرات () تاریخ : دوشنبه 18 دي 1391 زمان : 15:6 بازدید : 403 نویسنده : وبسایت حقوقی آموزشی محمد کریمی
مطالب مرتبط
ارسال نظر برای این مطلب

نام
ایمیل (منتشر نمی‌شود) (لازم)
وبسایت
:) :( ;) :D ;)) :X :? :P :* =(( :O @};- :B /:) :S
نظر خصوصی
مشخصات شما ذخیره شود ؟ [حذف مشخصات] [شکلک ها]
کد امنیتیرفرش کد امنیتی

تبلیغات
Rozblog.com رز بلاگ - متفاوت ترين سرويس سایت ساز
اطلاعات کاربری
نام کاربری :
رمز عبور :
  • فراموشی رمز عبور؟
  • نظرسنجی
    لطفا نظر خود را راجع به سایت اعلام کنید؟




    آمار سایت
  • کل مطالب : 885
  • کل نظرات : 30
  • افراد آنلاین : 1
  • تعداد اعضا : 2222
  • آی پی امروز : 6
  • آی پی دیروز : 50
  • بازدید امروز : 55
  • باردید دیروز : 166
  • گوگل امروز : 0
  • گوگل دیروز : 12
  • بازدید هفته : 55
  • بازدید ماه : 2,270
  • بازدید سال : 63,171
  • بازدید کلی : 1,468,563
  • کدهای اختصاصی
    Begin WebGozar.com Counter code -->

    <>
    .

    پروفایل مدیر سایت
    مشخصات فردی
    نام : محمد کریمی منجرموئی
    تاریخ تولد: 68/1/28
    جنسیت: مرد
    وضعیت تاهل : مجرد
    محل سکونت : ایران -
    مشخصات تماس
    ایمیل : barank@mihanmail.ir
    تلفن : 09140252771
    تحصیلات
    سطح تحصیلات: فوق دیپلم
    رشته تحصیلی: حقوق و کامپیوتر
    حرفه
    علایق
    سایر موارد